특례보금자리론 소진 전에 신청 자격 및 금리 쉽게 요약

이번 글에서는 특례보금자리론 소진 전에 알아둬야 할 신청 자격과 금리 등 자세한 사항들에 대해서 알아보도록 하겠다. 아마 젊은 층에서 내 집마련을 꿈꾸는 사람들이 늘어나면서 기존의 보금자리론 등 상품보다 훨씬 더 많은 혜택이 있다고 알려진 특례보금자리론을 통해 준비를 하는 2030들이 많아졌다고 들었다.

 

유튜브만 보더라도 내 집마련을 하면서 소위 '짠테크'를 하는 2030 세대들의 생존기 영상을 쉽게 찾아볼 수 있을 만큼 올 해는 많은 청년들이 집을 산다는 꿈을 이루는 한 해가 되고 있는 것이 사실이다.

그리고 그걸 반증하는 통계 중 하나가 바로 특례보금자리론의 엄청난 신청 건수라고 할 수 있는데, 해당 상품이 나오고 무려 한 달 만에 7만 건 이상 접수되고 40조 원에 가까운 금액이 신청되었다는 것이다.

그러나 신청 전에 자격이 되는지 정확하게 체크하지 않아서 30% 이상의 신청자들이 자격미달로 탈락하고 있다는 것도 요즘 큰 문제가 되고 있다.

 

만약 정말 내 마음에 드는 매물을 찾았고, 그 집을 현명한 레버리지를 이용해 매수하려고 하는 거라면 적어도 자격요건을 본인이 충족하는지 먼저 확인하는 것은 당연한 것이라 생각한다. 사소한 부분을 놓쳐서 결국 해당 금융상품이 소진되면서 기회를 놓치게 된다면 이것보다 아쉬운 일은 없을 것이기 때문이다.

 

아래에서 특례보금자리론 기본 개념부터 신청을 할 수 있는 자격과 금리 등 제대로 된 정보들을 알아보고 자신에게 어울리는 상품인지 확인한 뒤에 신청하기를 바란다.

 

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특례보금자리론 이란?

특례보금자리론은 기존에 내 집마련을 할 때 많이 이용했던 보금자리론과 안심전환대출 그리고 적격대출 등 주택담보대출 중에서 정부정책대출상품들을 하나로 모아서 새롭게 만든 상품으로 2023년에 출시하면서 많은 사람들의 관심을 받았다.

 

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해당 상품의 가장 큰 특징으로는 기존의 주담대 상품들과 달리 DSR과 소득에 상관없이 9억 원 이하의 주택을 매수할 때 최대 5억 원까지 대출을 받아서 집을 매수할 수 있도록 하는 상품이다.

신청자격	민법상 성년인 만 19세 이상 대한민국 국민
대출한도	최대 5억 원까지, LTV 70%(생애최초 80%), DTI 60%
대출금리	연 4.25% ~ 4.55% 고정금리(아낌e 이용 시 0.1%p 우대 가능)
대상주택	부동산 등기부등본상 '주택'으로 명시되어 있는 경우
대출기간	10년 ~ 최장 50년까지(40년과 50년은 일정 조건 달성 필수)
신청방법	은행 방문 및 한국주택금융공사 홈페이지 온라인 신청

특히 1월 당시 가장 핫했던 이유 중 하나는 미국의 금리가 폭등하면서 국내 대출상품 중에서 변동금리 상품을 이용하는 소비자들의 공포심을 자극하는 와중에 '4%대 고정금리'라는 파격적인 조건을 제시했기 때문이기도 하다.

 

더군다나 지금 사람들이 큰 관심을 가지는 이유는 해당 상품이 2023년 1월부터 1년 동안만 한시적으로 운영되는 정책대출상품이기 때문에 최대한 이를 활용해서 집을 매수하려고 하는 것이다.

 

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특례보금자리론 신청 자격

위에서 본 뉴스기사처럼 부적격자가 되어서 해당 정책상품을 이용하지 못하는 경우가 없도록 아래의 신청 자격을 명확하게 알아두고 신청하기를 추천한다.

• 대한민국 국민이면서 민법상 성년인 자
• 재외국민 및 외국국적동포
• 신용정보 등재된 이력 없으며 CB점수 271점 이상인 자
• 매수하려는 주택이 9억 원 이상 공부상 주택일 것
• 해당 주택을 제외하고 무주택이거나 1 주택(임차보증금 상환 및 대환 시)인 자
• 소득제한 없음(배우자 소득 생략 가능)
• LTV는 최대 70%이며 DTI는 최대 60%로 DSR 미적용
• 자금용도가 주택구입이거나 임차보증금반환이거나 기존 주택담보대출 상환을 위한 대환용도 중 하나일 것

위의 내용들이 주를 이루며, 아래 글에서 자세히 살펴보도록 하겠다.

1. 국적

대한민국 국민이면서 민법상 성년인 자가 해당하며 여기서 대한민국 국민은 재외국민 및 외국국적동포도 포함한다.

2. 나이

민법상 성년이라면 해당 상품을 이용할 수 있으며 연령은 민법에 따라서 계산한다.

3. 부부 연 소득

소득 제한 없으며 우대금리 요건에 따라 제한은 있으나 배우자 소득도 생략이 가능하다.

4. 대출가능 주택 및 소유자

해당 대출상품을 이용하기 위해서는 실거주용으로 사용되는 '공부상 주택'이어야 하며, 아파트뿐만 아니라 연립/다세대/단독주택 등도 해당한다.

담보주택의 평가액은 대출을 신청할 당시 평가액이 9억 원 이하여야 하며, 채무자나 배우자가 소유 예정자이거나 소유자여야 하며, 만약 채무자와 소유자가 다른 경우에는 소유자를 담보제공자로 지정한 뒤에 근저당을 설정할 수 있다.

5. 신용점수

NICE 기준 CB점수가 271점 이상인 경우 누구나 특례보금자리론을 이용할 수 있다.

6. 주택 유무

해당 상품은 다른 대출상품과 달리 부동산 경기의 부양 및 거래량 증가를 위해 나온 정책상품으로, 1 주택자에게도 별도의 제한 없이 대출을 받을 수 있도록 되어 있다.

 

해당 상품을 통해 대출을 한 채무자와 배우자의 총 주택 보유수가 본건 담보주택을 제외하고 무주택이거나, 1 주택이어도 가능하며, 대체취득을 위한 일시적 2 주택자는 3년 이내에 기존 주택을 처분한다는 조건을 달면 이용이 가능하다.

7. 자금의 용도 3가지

특례보금자리론을 이용하기 위해서는 담보주택을 구입하거나, 담보주택의 보전을 위한 임차보증금 반환을 위한 용도이거나, 기존에 더 비싼 변동금리 상품을 상환하고 해당 정책상품으로 대환 하기 위한 3가지 용도 중 하나여야 한다.

 

기존 대출이 있는데 대환 하려는 경우 기존 대출의 채무자와 보금자리론의 채무자는 동일해야 하며, 배우자도 동일인으로 취급한다.

8. LTV 및 DTI

아파트를 기준으로 담보주택의 최대 70%(그 외 기타 주택은 65%)이며, 담보주택의 소재지가 조정지역이거나, CB점수 또는 MSS 점수가 운영기준에서 별도로 정하는 경우이거나, 소득추정방법을 사용할 경우에는 담보주택 유형별로 10% p 차감적용된다.

 

쉽게 말해서 조정지역에 있는 9억 이하 아파트를 매수할 때는 LTV가 70%가 아니라 60%가 되는 것이다.

 

DTI의 경우는 최대 60%이며 담보로 할 주택의 소재지가 조정지역에 위치한 경우에는 50%로 10% p 차감된다.

조정지역에는 과열지역 및 투기지역 그리고 투기과열지구가 모두 포함된다.

특례보금자리론 종류에 따른 신청방법

특례보금자리론은 총 3가지 종류로 나눠서 살펴볼 수 있으며, [특례 U-보금자리론], [특례 아낌 e보금자리론], [특례 t-보금자리론] 중 자신에게 맞는 상품으로 선택하기를 추천한다.

종류	특례 - u보금자리론	특례 아낌e 보금자리론	특례 t-보금자리론
신청방법	한국주택금융공사 홈페이지에서 신청	대출거래약정 및 근저당권설정등기 전자적으로 처리하기 때문에 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 낮다	은행에 방문해서 직접 신청하는 형식으로 u-보금자리론보다 금리가 0.1% 낮다

• 특례-u보금자리론 : 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 온라인 신청
• 특례 아낌 e 보금자리론 : 위와 동일하게 온라인 신청
• 특례 t-보금자리론 : 해당 정책대출 취급은행에 직접 방문해서 오프라인으로 신청

특례보금자리론 상품소개 및 상세내용

해당 상품은 여러 가지 장점을 가지고 있는 상품으로, 기존에 있는 대출상품보다 더욱 간단한 요건들만 충족하면 기존의 금융상품들에 비해서 러프한 기준 및 한도 그리고 고금리 시대에 맞는 금리 조건을 제공해 많은 사람들로부터 관심을 받는 것이다.

1. 대출금리

해당 상품이 많은 이들에게 각광을 받은 이유는 소득제한이 없이 5억 원까지 대출이 가능하다는 것뿐만 아니라 고금리 시대에 앞으로 금리가 더 오를 수도 있는 환경에서 4%대이지만 고정금리로 대출을 할 수 있다는 것 때문이다. 게다가 대출 기본금리 역시 주택가격과 소득에 따라 우대형과 일반형으로 나뉘게 된다.

만기	10년	15년	20년	30년	40년	50년
우대형	4.15%	4.25%	4.30%	4.35%	4.40%	4.45%
일반형	4.25%	4.35%	4.40%	4.45%	4.50%	4.55%

또한 40년 및 50년 만기 상품은 특정 조건을 갖춰야만 대출기간 설정이 가능하며 그 조건은 아래와 같다.

• 만기 40년 대출 시 조건 : 만 39세 이하 또는 신혼부부(혼인 신고일부터 7년 이내)
• 만기 50년 대출 시 조건 : 만 34세 이하 또는 신혼부부(혼인 신고일부터 7년 이내)

2. 우대금리

해당 상품은 우대금리를 적용받아서 더욱 부담 없는 금리로 내 집 마련을 할 수 있으며 우대금리 적용을 받기 위해서는 아래에서 설명하는 일정 조건을 충족해야 한다.

구분	상세요건		우대금리	중복적용
	주택 가액	연 소득액
아낌e	9억 원	제한 없음	0.1%p	가능
저소득청년	6억 원 이하	6천만 원	0.1%p	중복 최대 적용 한도 0.8%P
사회적배려층			0.4%p
신혼가구		7천만 원	0.2%p
미분양주택		8천만 원	0.2%p

※ 사회적 배려층(한부모/장애인/다문화/다자녀가구)은 항목별 0.4% 우대 가능, 신혼가구는 0.2% p 금리 우대가 가능하며 최대 2개의 항목까지 중복적용이 가능하다.

또한 미분양 관리지역 내의 미분양주택에 입주하면 그에 대한 우대금리도 0.2% p 적용해 준다.(중복 최대 0.8% p는 동일)

3. 대환 시 중도상환수수료

이미 1 주택자이면서 기존의 시중 주택담보대출을 이용 중인 사람이라면 변동금리의 높은 상품보다 고정으로 4%대에 돈을 빌릴 수 있는 특례보금자리론으로 대환 하고 싶겠지만, 대출한 지 얼마 되지 않은 경우는 빠르게 상환할 때 중도상환수수료를 납부해야 한다.

 

하지만 해당 대출상품으로 대환 하는 경우 중도상환수수료를 지불할 필요 없이 대환 할 수 있다는 것도 큰 장점 중 하나라고 할 수 있다.

4. 대출한도 및 기간

• 대출기간 : 10년부터 15년, 20년, 30년, 40년, 50년까지 가능하며 40년 및 50년으로 대출을 받기 위해서는 위에서 설명한 조건을 충족해야 함
• 대출한도 : 소득제한 없이 최대 5억 원까지

5. 상환방법

상환을 하는 방법은 총 세 가지 방법이 있으며 원리금균등분할상환/원금균등분할상환/체증식 분할상환 총 3가지 방법 중에서 본인이 원하는 방법을 선택하면 된다.

5-1. 원리금균등분할상환

원리금 균등분할상환은 원금과 이자를 동일하게 정해진 기간 동안 납부하는 것으로 원금균등분할상환에 비해서 초기에 들어가는 상환금액이 적다는 것이 장점이지만 이자는 더 많이 지불해야 한다는 단점이 있다.

5-2. 원금균등분할상환

원금균등분할상환은 매월 동일한 금액의 원금을 상환하는 것으로 원리금균등분할상환 방식에 비해서 초기에 월 상환금액이 높다는 단점이 있지만, 총이자가 줄어들고 원금이 꾸준히 상환되기 때문에 나중에는 이자부담도 확연하게 줄어들 수 있다는 장점이 있다.

5-3. 체증식 분할상환

체증식 분할상환은 돈을 빌린 시점에서 멀어질수록 점차 원금을 늘리며 상환하는 방식을 뜻한다. 초기에 상환해야 할 원금 자체가 적기 때문에 다른 대출방식에 비해 다른 곳에 돈을 쓰기가 쉽다는 장점이 있으나, 원금이 빨리 줄어들지 않기 때문에 총 납부하는 이자가 세 가지 방식 중에서 가장 많다는 것이 제일 큰 단점이다.

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오늘은 특례보금자리론에 대해 전체적으로 정리해 보는 시간을 가졌다. 사실 정책대출 상품이기 때문에 한도 소진 전까지만 이용할 수 있는 한정적인 상품이라 생각할 수 있지만, 정부에서는 총선 전까지 부동산 안정화에 총력을 기울일 수밖에 없으며, 해당 대출상품이 거기에 가장 큰 역할을 하는 대출상품이 될 것으로 보인다.

 

만약 내 집 마련을 꿈꾸고 있었던 사람이라면 위의 조건을 명확하게 따져본 뒤에 접수를 하기 바라며, 좋은 매물을 부적격으로 인해 탈락해서 놓치는 일이 없기를 바라며 글을 마치도록 하겠다.

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