부동산 투자 저점 시그널 TOP 6

부동산 투자 저점 시그널 TOP 6에 대해 알아보도록 하겠다. 지금 부동산 시장은 온통 안 좋은 이야기만 나오고 있다. 최근 FOMC 회의 내용을 살펴봐도 최종 금리 5% 이상에 고금리 기조를 유지하겠다는 내용뿐이기 때문에 앞으로 당분간 부동산 경기 및 투자심리의 위축은 당연해질 수밖에 없는 것 같다.

 

누군가는 시장에서 이미 높은 금리와 함께 가격에 많은 부분이 '반영'되었기 때문에 투자를 할 수 있는 '적기'라고 생각하겠지만, 중요한 것은 지금의 타이밍이 아니라 지금과 같은 분위기가 언제까지 이어질지에 대한 부분이다.

부동산 거래가 과연... 앞으로 더 좋아질 수 있을까?

2020년 이후 약 1년 반 동안 이어졌던 과거와 같은 시장의 상승은 앞으로 고령화 시대 및 수도권 밀집화로 인해서 크게 기대하기 어려운 시점인 데다 시장 심리 역시 부정적이기 때문에 다들 지금 매수를 하기보다는 여러 신호들을 확인하고 매수를 하고 싶어 한다.

아무리 실거주를 한다고 하더라도 같은 자산을 싸게 하려고 하지, 비싸게 주고 사고 싶은 사람은 없을 테니 말이다. 아래에서 나오는 시그널들을 살펴본 뒤에 천천히 매수한다면 그래도 저점에 가까운 매수를 할 수 있지 않을까 하는 마음에 공유해보고자 한다.

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급매 물건 증가

가장 대표적인 부동산 시장의 하락을 알 수 있는 신호는 바로 '급매'다. 시장에 시세보다 저렴하게 올라오는 물건 또는 '공실', '즉시 입주 가능', '이사 협의 가능'이라는 글이 적혀있는 매물이 많다면 부동산 시장에서 매수자 우위의 시장이 열렸다고 볼 수 있다.

저렴해진 부동산 찾아보기

급매가 1개 정도 갑자기 올라오는 일은 흔히 있을 수 있으나, 급매로 저렴하게 나오는 물건이 많다면 서로 가격경쟁을 위해서 가격을 점점 낮추게 되고 급매를 넘어선 '투매'가 일어나게 되는 것이다. 이런 현상이 일어나는 가장 큰 이유는 고금리에 이자를 버티지 못하고 싸게 내놓는 것으로 더 이상의 이자 고통에서 벗어나기 위한 매물들이 가장 많고, 이는 저점에 가까워지는 하나의 신호로 볼 수 있다.

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정부 규제 완화

내가 이전 글에 남겼던 정부의 '특례 보금자리론' 내용을 살펴보면 알 수 있는 것처럼, 지금까지 있었던 모든 규제들을 풀어주고 대출을 누구나 쉽게 받을 수 있게끔 정부에서 도와(?) 준다.

무주택자와 1 주택자가 상급지로 갈아타기를 하거나, 실거주 주택을 마련하기 위해 주택담보대출의 한도를 늘리거나 메리트 있는 금리를 제안하거나, 소득제한을 없애는 등 다양한 규제 완화를 펼치게 된다.

특례 보금자리론 LTV DSR 확인하기

이렇게 하는 이유는 부동산 시장에 거래가 말라버렸다는 뜻이며, 부동산 시장이 한 번 무너지기 시작하면 대한민국 전체가 출렁일 수 있다는 위기의식 때문이기도 한다. 조만간 부동산 관련 세금에 대한 '면제'의 이야기가 나오기 시작한다면 확실히 저점이라는 신호로 판단할 수 있지 않을까?

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부동산 재테크 도서 인기 감소

부동산재테크와 관련된 글을 찾아보기가 어렵다

부동산 시장이 엄청나게 호황일 때는 인기 판매 도서 목록에 반드시 부동산 관련 재테크 책들이 보인다. 그러나 지금 영풍문고나 교보문고 홈페이지에 들어가서 확인해보더라도 베스트셀러 목록에는 그와 관련된 책이 단 한 권도 보이지 않는다는 것을 알 수 있을 것이다.

 

이와 함께 관련 강의도 대부분 인기가 식고, 부동산 인플루언서들은 대부분 '욕'을 먹는 시기가 부동산 하락기라고 볼 수 있다.

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마피의 등장

마피는 마이너스 프리미엄의 약자로 보통 분양권을 가지고 있는 사람이 'P 받고 팔았다'는 이야기가 상승장에서는 쉽게 들려오는데, 이번에 서울 노른자 땅의 '둔촌주공'도 미분양이 '나올 뻔' 했으며 미계약에 대한 걱정도 하고 있다.

미분양은 꾸준히 증가하고 있다

심지어 수도권이 아닌 지방의 경우는 위 사진처럼 미분양이 속속들이 나오거나, 계약했다가도 추후에 대출에 대한 이자를 감당하지 못할 수 있어서 분양권 매수자에게 '웃돈'을 주면서 판매하거나, 계약금 수천만 원을 버리더라도 그냥 계약 자체를 포기하는 경우가 나오고 있는 상황이다.

 

아직까지는 좋은 입지의 매물은 미분양이 나오고 있지 않은 상황이지만, 지금 대장 아파트로 불리는 '아리팍'(아크로리버파크) 역시 미분양 때문에 골머리를 썩었던 아파트였다고 하니 좋은 입지의 신축 아파트 '입주 미분양' 사태를 목격한다면 그때가 저점 시그널이 아닐까 생각한다.

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건설사들의 부도

최근에 롯X건설의 부도설이 돌고, 중소형 건설사들이 어려워진다는 뉴스를 쉽게 접할 수 있다. 그 이유는 위에서 언급했던 미분양과 미계약 때문이며, 부동산 시장에 자금이 들어오지 않기 때문에 건설사들이 실질적으로 공사를 치를 수 없는 환경에 놓이게 된다.

내년 건설업계가 정말 심히 걱정된다

결국 근로자들에게 임금을 지불하지 못하는 최악의 상황으로 치닫으면서 결국 공사가 멈추면서 대금지급이 불가능해지게 되어 건설사들이 줄줄이 부도가 나는 것이다. 이때가 부동산 하락의 저점에 가까워지는 때라고 말할 수 있겠다.

결국 건설을 하더라도 수익을 낼 수 없는 지경에 도달하면 건설사들이 무너지고 그건 곧 부동산 저점의 시그널 중 하나라고 할 수 있겠다.

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고점 대비 절반 가격

이 것은 모든 지역에 동일하게 적용되지 않으며, 부동산의 가치에 따라 나뉘게 될 것이다. 실제로 이미 고점에서 -50% 이상인 지역도 있는데, 이는 부동산 상승장에 '이유 없이' 오른 부동산일 경우 제 가격을 찾아가는 과정이라고 할 수 있겠다.

 

이와 달리 소위 초품아에 상급지 들은 가격이 아직 크게 하락하지 않았다. 만약 이런 상급지가 -30% 이상 하락하고, 사람들이 탐낼만한 입지와 조건을 갖췄음에도 고점과 비교했을 때 약 50% 이상 하락한 곳이라면 보수적으로 저점 신호로 받아들이고 접근해볼 만하다고 생각한다.

부동산 위기는 아직 끝나지 않았다

지금도 뉴스에서는 부동산 하락이 이어질 거라는 뉴스가 끝없이 나오고 있고, 심지어 IMF에서도 한국에게 경고를 하고 있다. 이런 상황에서 집을 매수한다는 것은 '떨어지는 칼날'을 잡는 것과 같을 수 있어 모든 사람들이 조심하고 있는 중이다.

 

하지만 시장은 돌고 돈다. 언제라도 시장은 다시 상승세를 탈 수 있으며, 주식시장에도 그렇지만 부동산 시장 역시 대세 하락이 평생 지속되지는 않는다. 주식시장에서는 유명한 '코스톨라니 달걀'은 모든 부동산 시장에도 적용된다고 할 수 있을 것이다.

2025년 정도까지는 긴 호흡으로 위의 신호들을 기다리면서 시드머니를 모으는 것도 하나의 좋은 전략이 아닐까 생각하며 글을 마친다.

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