특례보금자리론 DSR LTV 내 소득으로 가능할까?(+갈아타기)

특례보금자리론 DSR LTV 내 소득으로 해당 상품을 이용하는 것이 가능한지까지 알아보도록 하겠다. 어제 FOMC 이후 부동산 시장은 당분간 하락을 더 겪어야 할 것으로 보인다. 파월은 직접 최종 금리를 5.0% 이상으로 인상한다고 언급했으며, 서비스 물가의 하락이 이뤄지지 않고 있기 때문에 고금리를 지속적으로 펼칠 수밖에 없다고 언급했다.

서비스 물가가 잡혀야 금리를 내릴 수 있다고 하는데...

그 이유는 끝없이 상승하는 금리, 그리고 경기침체 때문이다. 올 해는 파격적인 금리인상을 했지만, 내년은 고금리 기조의 유지와 함께 저성장을 넘어선 '침체'가 거의 확실시되고 있기 때문에 대출해서 집을 매수한 사람들이 과연 어떻게 버틸 수 있을지에 대한 의문이 드는 것이다.

 

하지만 이렇게 부동산 시장이 죽어버리면 정부 입장에서도 큰 손해를 감수해야 한다. 정부에서 얻는 세금 중에서 부동산 거래와 관련된 세금들이 많고, 그중 대표적인 것이 취득세와 양도세라고 할 수 있다.

다주택자 양도세 완화 및 중과세 유예의 영향 알아보기

부동산이 호황일 때는 거래하는 사람도 많고, 가격이 상승기류를 타다 보니 원금이 큰 만큼 세금도 많이 받을 수 있었는데, 지금은 거의 부동산 거래가 전무하다시피 하기 때문에 정부도 다시 부동산 거래를 재개시키기 위한 노력을 하고 있는 것이다.

 

현재 가장 많은 사람들이 하고 있는 대출 방식 중 하나는 안심전환대출이다. 변동금리 상품을 이용했던 사람들은 4.0%의 금리를 적용받을 수 있는 해당 상품으로 갈아타기를 했을 것이다. 하지만 이 혜택은 주로 이미 주택을 매수한 '1 주택자'위주의 상품이라는 이야기가 많았다.

 

사실상 집을 매수할 때 필요한 주택담보대출이나 여러 상품들은 지금과 같은 부동산 시장에서 다주택자를 위한 정책도 좋지만, 집을 가지지 못한 '무주택자'를 위한 정책도 반드시 필요하다고 생각했다. 하지만 나만 이런 생각을 한 것이 아니라 정부의 대출사업에 대한 문제제기를 많은 사람들이 하던 찰나에 여러 상품을 통합해서 이번에 '특례보금자리론' 이라는 상품이 나오게 된 것이다.

금융위원회 사이트에서 특례보금자리론 내용 확인하기

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특례보금자리론 이란?

특례보금자리론이란 부동산 시장의 침체를 막기 위해 시작한 정책으로 기존의 안심전환/보금자리/적격대출 세 가지를 하나로 통합해서 나온 상품으로 소득의 제한을 받지 않는다는 가장 큰 장점을 가진 대출이며, 다른 금융권에서 대출을 받았더라도 이번 상품을 이용할 수 있다는 것이 큰 장점으로 꼽힌다.

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특례보금자리론 금리 및 대출한도

정부대출사업 개편내용
대출상품	현재			개편안
	우대형 안심전환대출	보금자리론	적격대출	특례보금자리론
주택가격	6억 원	6억 원	9억 원	9억 원
대출한도	3.6억 원	3.6억 원	5억 원	5억 원
소득한도	1억 원	7천만 원	없음	없음
금리	최소 3.8 ~ 최대 4.0%	최소 4.25 ~ 최대 4.55%	최소 4.55 ~ 최대 6.91%	4% 또는 4% 이상 단일금리 동일적용

 

특례보금자리론은 위 표처럼 주택 가격의 제한을 9억 원으로 기존 상품들과 비교했을 때 상향해서 통일하고, 대출한도도 최대 5억 원까지 상향시킨 것이 가장 큰 장점이자 특징이라고 할 수 있다.

 

DSR 규제가 없을 것으로 예상되기 때문에(기존 보금자리 상품도 없어서 그렇기도 하고, 지금 DSR 있는 상품을 새롭게 내놓는다는 건 무의미하다고 생각) 당연히 소득에 대한 규제가 없고, 지금 집이 없는 무주택자이거나, 다른 집으로 은행에서 돈을 빌려 '갈아타기'를 하고자 했지만 일반 상품 이용 시, 금리가 부담돼서 하지 못했던 사람이라면 한 번쯤 도전해볼 만한 곳이 아닌가 생각한다.

게다가 대출에 대한 금리를 소득이나 신용에 따라 차등 적용하는 것이 아니라 단일금리로 모두 동일하게 적용받기 때문에 주담대 실수요자들에게는 환영을 받을만한 상품으로 생각된다.

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특례보금자리론 LTV DSR

아직 LTV에 대해서는 언급된 바가 없는데, 아마 기존의 보금자리론 조건을 따라가지 않을까 생각한다. 기존 상품의 경우 아파트는 70%, 기타 주택의 경우는 65% 이내에서 가능했는데, 이번 상품 역시 LTV는 동일하지 않을까 생각한다.

 

지금 부동산 시장의 동향을 봐서는 거래를 늘리기 위해 DSR의 경우 적용을 받지 않을 것으로 보이며, 기존 상품처럼 DTI만 적용할 것으로 보인다. 기존 상품은 DTI(총부채상환비율)가 60% 있기 때문에 동일하지 않을까 생각한다.

 

기본적으로 DSR적용보다 DTI가 대출에 유리한 이유는 DTI는 DSR과 다르게 내가 대출을 받을 때 기존 대출의 원리금이 아니라 이자만을 적용하기 때문에 실질적으로 더 큰 레버리지를 일으키는 것이 가능하다는 것이다.

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특례보금자리론 신청

기존의 보금자리론에서 가장 아쉽다는 이야기가 많았던 대출한도가 6억에서 9억으로 상승했고, 그에 따라서 주택이 필요했던 실 수요자를 중심으로 금리의 영향을 받지 않고 안정적으로 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회가 아닐까 생각한다.

 

실수요자인 무주택자뿐만 아니라 현재 거주하고 있는 주택보다 상급지로 '갈아타기'를 하고자 하는 사람 역시 좋은 기회가 될 거라 생각한다. 단, 기존 주택을 일정 기간 안에 처분해야 한다는 조건이 붙기 때문에 정부에서도 늘어나는 거래에 따른 세금 반사이익(?)이 생기지 않을까 생각한다.

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특례보금자리론 신청대상

기존 보금자리론 조건과 비슷하게 나오지 않을까 조심스레 예상한다

부동산 시장의 거래를 활성화하기 위한 정책이기 때문에 위의 기존 보금자리론 상품의 신청대상과 비슷하거나, 더 완화된 조건을 보여주지 않을까 생각한다.

지금과 같은 시기에 대상을 늘리면 늘렸지 줄일 가능성은 없어 보이기 때문에 기존 대상에 해당된다면 대부분 이용할 수 있도록 할 것으로 예상된다.

• 민법상 성년
• 재외국민과 외국국적 동포를 포함한 대한민국 국민
• 한국 신용 정보원 신용정보관리규약 해당사항 없으며 CB점수 271점 이상

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출시가 도움이 되지 않는 경우

해당 상품이 출시된다고 해서 모든 사람들에게 도움이 된다고 말할 수는 없다. 이미 낮은 금리로 은행에서 돈을 빌려서 사용하고 있는 경우이거나, 다주택자인 경우에는 그리 큰 영향을 미치지 못할 것으로 본다.

 

사실 우리나라에는 무주택자만큼이나 다주택자도 많은데, 지금의 금리 상황을 보면 다주택자들을 움직일 상품으로는 보이지 않기 때문에 과연 얼마만큼의 실효성이 있을지는 의문이다. 게다가 내년 금리 상황이 더욱 악화일로를 걷게 되면 해당 상품으로 집을 매수할 수는 있겠지만, 그 이후에도 지속적인 부동산 하락장을 예상하고 있는 시점이기 때문에 시장에 참여하고자 하는 사람이 얼마나 있을지도 미지수다.

 

게다가 전세 수요자들의 경우는 전세가율이 여전히 높은 데다가 금리인상으로 인한 매 달 납입하는 이자에 대한 부담감으로 전세 자체의 메리트가 없는 상황인 것이 사실이다.

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출시가 도움이 될 만한 경우

위의 경우에 해당하지 않는다면 규제가 풀리는 시점에 해당 상품을 통해서 실수요 욕구를 충족시킬만한 사람들도 많을 것으로 예상된다. 만약 자신이 아래 보기 중 하나에 해당한다면 내년이 좋은 기회가 되지 않을까?

• 다른 상품으로 주택담보대출을 받은 사람
  금리가 너무 높아서 부담스러워 갈아타기를 원하는 사람이라면 괜찮은 선택이 될 수 있음.
• 돈을 마련해야 했는데 DSR 때문에 걱정하고 있었던 사람
  주택 마련을 위해서 대출을 이용하고자 했으나, 연소득 대비 원리금 상환액이 부담스러운 경우
• 이미 청약에 당첨되어 입주를 앞두고 주택담보 대출을 받아야 하는 사람
  청약엔 당첨되었으나, 높은 줄 모르고 지속적으로 상승하는 금리 때문에 걱정을 하고 있었던 사람들에게는 고정금리 상품에 현재 금리와 비교했을 때 저렴한 상품으로 좋은 대안이 될 수 있음

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이번에 정부에서 준비한 특례 보금자리론에 대해 간단히 알아보았다. 실거주 주택 수요자라면 지금 내 집을 마련할 수 있는 절호의 찬스가 아닐까 생각하는데, 내년까지 긴 호흡으로 천천히 매물을 살펴보다가 급매로 나온 물건을 매수하는 것만으로도 충분히 적정 가격에 매수를 할 수 있을 것으로 보인다.

 

어차피 집 값의 하락은 일정 구간이 지나면 멈출 수밖에 없다. 가격이 영원히 하락해서 0에 수렴하는 경우도 없고, 그렇다고 팬데믹 이후처럼 대상승의 역사를 쓸 것도 아니라고 생각한다. 하지만 자본주의 사회에서 '내 집'이 없다는 것은 생각보다 서글픈 일이 많아질 가능성이 높다.

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게다가 화폐를 지속적으로 발행하며 팽창하는 자본주의에서 '시뇨리지'를 이해한다면 내 집 마련은 지금처럼 규제를 점점 해제하는 시기에 가능한 여건 안에서 최대한 국가의 혜택을 많이 받고, 은행에서 돈을 '초장기'로 빌려서 인플레이션으로 상쇄시키는 전략을 쓰는 것이 가장 현명한 판단이 아닐까 생각한다.

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