부실채권 NPL 뜻 투자 장점 및 단점 총정리

부실채권 NPL 뜻과 투자 장점 및 단점에 대해 알아보도록 하겠다. 경기침체로 인해 많은 사람들이 어려움을 겪고 있지만 그중에서도 부동산에 투자를 무리하게 했다가 힘든 경험을 하는 사람들을 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다.

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지금 대한민국은 환율 폭등 및 자산시장 폭락으로 인해서 이러지도 저러지도 못하는 사람이 대부분일 것이다. 이런 상황에 금리까지 올라버려서 은행에서 큰돈을 빌렸던 사람들은 위기에 처하게 되고, 결국 부실한 상태의 채권들이 시장에 쏟아져 나오게 된다.

 

오늘 알아볼 부실채권(NPL)은 이렇게 경기가 침체로 돌아서고 어려운 사람들이 증가하는 시기가 아이러니하게도 가장 좋은 투자시기라고 할 수 있다. 그 이유는 경기가 어려워질수록 부실채권 물량이 많아지기 때문이다. 어떻게 이야기하면 부실채권 이야기가 나온다는 것 자체가 '경기침체'라는 반증이기도 한 것이다.

부실채권이 이슈가 되며 사회적 문제가 될 때, 투자 적기라고 할 수 있다.

여기저기서 이런 부실채권에 대한 이야기가 나오면 당연히 사람들의 관심도 높아질 수밖에 없는데, 오늘은 그 투자방법과 장점 그리고 단점을 알아보도록 하겠다.

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부실채권 NPL 이란?

부실채권이란 금융기관에서 빌린 돈 및 지급보증 중에 원리금이나 이자를 제대로 받지 못하는 돈을 뜻한다. 즉, 장기연체로 인한 손실비용과 부실 지급보증액을 합친 금액이고, 3개월 이상 연체된 채권을 말한다.

부실채권의 개념과 투자 장단점을 알아보도록 하자

NPL의 뜻은 Non Performing Loan의 약자로 사실상 '기능을 하지 못하는 여신' 또는 '더 이상 수익이 나지 않는 여신'이라는 뜻이다. 은행에서 빌려준 돈에 대한 건전성은 총 다섯 가지 아래의 표와 같이 분류한다.

Bank Loan 건전성 등급
정상	충분히 회수가 가능한 등급
요주의	1개월 이상 3개월 미만 연체된 등급
고정	담보가 있어서 회수가 가능한 경우
회수의문	담보가 없어서 떼일 우려가 큰 경우
추정손실	사실상 회수가 불가능해 손실처리 한 경우

은행에서는 이런 부실채권에 대해서 기존에 빌려줬던 원금보다 낮은 가격에 매각하거나 유동화해서 손실처리를 한다. (그걸 그대로 들고 있어 봤자 득 될 것이 없기 때문에)

 

사실, 은행이 부실채권을 매각하는 이유 중 가장 큰 이유는 '평판' 때문이다. 아래에서도 다루겠지만, 부실채권의 회수를 위해서 채권추심이나 부동산 차압 등 연체된 채무를 회수하기 위한 여러 조치들을 하는 도중에 사회적인 문제와 결부될 수 있기 때문이다.

은행에서는 '평판'을 지키고 추심에 대한 민원을 피하기 위한 선택지로 부실채권 매각을 실시하는 것이다

그렇다고 채권추심을 소극적으로 하면 회수율이 낮고, 수익률이 낮아지기 때문에 결국 손실을 감안하더라도 매각을 결심하게 되는 것이다.

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부실채권 NPL 투자

금융기관에서 내놓는 부실채권에 투자하는 것이며, 아마 지금과 같은 시기에 가장 많이 나오는 물건은 집을 구입할 때 은행에서 빌린 돈을 제대로 갚지 못해서 생기는 부실채권이 가장 클 것으로 예상된다.

 

은행에서 돈을 빌리면 은행은 집을 담보물로 근저당을 설정하는데, 이를 근저당 채권이라고 하며, 근저당 채권이 3개월 이상 연체되면 부실채권이 된다.

 

은행은 해당 채권에 대한 손실을 줄이기 위해서 흔히 '자산관리회사'라고 불리는 곳에 판매하고, 자산관리회사에서는 더욱 작은 채권 매입 회사 또는 개인에게 판매를 한다. 개인은 여기서 부실채권을 매입하는 형태로 투자를 한다.

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부실채권 투자 방법 2가지

부실채권 투자방법은 크게 두 가지가 있다. 배당투자와 입찰에 직접 참가하는 두 가지 방법이 있는데, 론세일 계약을 통해서 근저당권을 이전하고 배당수익을 내는 방법과 Auction에 참여해서 낙찰을 받고 재매각 또는 수익형 부동산으로 본인이 바꾼 뒤에 수익을 실현하는 방법이 있다.

1. 론세일 계약을 통한 근저당권 이전, 배당수익 실현
2. 직접 낙찰 후 재매각 또는 수익형 부동산으로 변경 후 수익실현

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부실채권 투자 필요 능력

부실채권 투자는 쉽게 도전할 수 있는 분야가 아니기에 반드시 요구되는 능력이 존재한다. 본인이 해당 능력이 있는지 확인한 후에 어느 정도 가능하다는 생각이 들 때 투자하기를 추천한다.

채권추심 능력

해당 투자에 가장 필요한 능력은 '채권추심' 능력이다. 매입 가격에서 적정 수익률을 올릴 수 있는 금액으로 자금 회수를 해야 하기 때문이다. 또한 자금 회수를 할 때 생길 수 있는 법적인 리스크도 관리를 해야 한다.

부동산 관리 능력

부동산이라면 좋은 가격에 매도할 수 있도록 잘 관리해주어야 한다. 채권투자 이후에 해당 부동산이 '더 높은 가치를 받을 수 있도록 부동산을 관리하는 능력'이 없다면 오히려 투자금이 수익보다 더 높아져서 손실이 발생할 수 있기 때문이다.

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부실채권 장점

부실채권이라는 이름이 약간은 거부감이 들 수 있는데, 사람들이 여기에 투자하는 이유는 뭘까? 많은 이들이 공통적으로 생각하는 장점 5가지에 대해 간단히 알아보도록 하자.

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안정적인 수익구조

채권을 담보로 하여 은행에서 돈을 빌릴 수 있으며, 1순위 저당권이기에 안정적인 수익을 추구할 수 있다. 또한 자신이 얼마나 자금을 회수할 수 있을지 계산이 용이하다는 것도 부실채권의 큰 장점이 될 수 있다

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뛰어난 환금성

투자기간이 짧고, 부당산 투자보다 현금흐름을 만들 수 있는 방법이 다양하게 존재한다. 재매각, Auction을 통한 배당, 낙찰까지 다양한 투자가 가능해서 환금성이 뛰어나다.

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양도소득세 절감

배당소득에 대한 비과세 효과가 존재한다. 채권자로서 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아서 수익률을 높이는데 유리하다고 할 수 있다.

 

부동산 거래에 있어서 가장 큰 고민일 수 있는 양도세에 대한 부담을 덜어낼 수 있다는 것도 부실채권 투자만의 큰 장점으로 부각되지 않을까 생각한다.

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낙찰자금 부담 경감

만약 내가 입찰을 통해서 auction에서 낙찰이 된다고 하더라도 배당금으로 상계 신청도 가능한 데다가, 최대 90% 가까이 은행에서 돈을 빌려서 투자가 가능하기 때문에 금리를 감안하더라도 꽤나 적은 자금으로 부동산 소유권 취득이 가능하다.

 

이는 시드머니가 적은 사람들이 부동산에 투자할 수 있는 좋은 하나의 수단이 될 수 있을 거라 생각한다.

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권리분석이 쉽다

개인이 부실채권을 투자할 때는 대부분 위에서 언급했던 것처럼 자산관리회사에서 매입한 채권을 다시 매수하는 형태일 것이다.

 

자산관리회사는 해당 부실채권 매입 전에 권리분석을 어느 정도 끝내 놓은 상태일 것이며, 해당 투자에서 가장 중요한 것은 1순위 근저당 채권의 매입 및 선순위 채권자가 없는 경우 투자를 하는 것이다.

 

아무래도 일반  Auciton을 통해서 부동산을 매수할 경우, 우리가 직접 권리관계를 분석해야 하지만, 부실채권의 경우 이미 한 번 자산관리 회사에서 분석을 마친 것을 판매하기 때문에 권리분석이 용이하다는 것이 장점이 될 수 있다.

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부실채권 단점

위의 장점만 보면 투자를 안 할 이유가 없어 보이지만, 장점만 있는 투자는 없다. 아래의 단점도 반드시 파악하고 본인에게 맞는 투자방법인지 알아본 후에 투자를 결정하기를 바란다.

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물건 다양성 부족

아무래도 물건의 종류가 일반 부동산 시장에 비해서 적을 수밖에 없다. 부실한 채권에 대해서만 물건으로 나오기 때문에 내가 투자하고 싶은 물건이 없을 가능성이 높다.

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투자 접근성 부족

나도 이번 블로그 포스팅 덕분에 이런 투자상품이 있다는 것을 알았을 만큼, 일반인들에게는 생소하며 접근성이 낮은 투자상품이다.

 

하지만 투자상품으로써 사람들에게 큰 관심을 받지 못한다면 이때가 오히려 투자의 적기일 가능성도 염두에 두어야 한다. 언제든 사람들의 관심이 몰릴 때는 '고점'일 가능성과 함께 실패 가능성도 높아지기 때문이다.

 

게다가 NPL과 Auction에 대한 기본적인 투자 상식을 가지고 있어야만 투자가 가능하다고 할 수 있다.

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비교적 높은 손실 가능성

내가 매입한 부실채권의 가치에 비해 담보물이 부실한 경우라면 내가 손실을 입을 수도 있는 리스크 있는 상품이라는 점을 반드시 알아두어야 한다.

 

그렇기에 부실채권 투자에 대한 지식이 전혀 없이 돈 된다는 이야기만 듣고 돈만 가지고 시장에 뛰어들었다가 손실을 볼 가능성도 있다는 것을 염두에 두어야 한다.

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