KB스타리츠 공모주 청약일정 공모가 분석

KB스타리츠 공모주 청약 일정 및 공모가 분석을 해보고자 한다. 우리나라는 부동산 투자를 보통 '직접투자'방식으로 하지만 미국이나 대부분 선진국들은 리츠를 통한 '간접투자'가 활성화되어있다.

나도 부동산 간접투자 해봐?

리츠는 부동산에 투자하는 기업을 말하며, 부동산 투자로 발생한 임대료 등 수익을 주주에게 '배당금'이라는 이름으로 지속적으로 지급해준다.

 

내가 투자하고 있는 리츠 중에서도 '리얼티 인컴'이라는 미국의 유명한 기업이 있는데 해당 기업이나 주식을 통해 매 달 월세처럼 꼬박꼬박 배당금을 받고 싶다면 아래 글도 읽어보기를 추천한다.

미국주식 월배당주 리얼티인컴 투자하는 3가지 이유

지금과 같이 불안한 시장에서는 배당주와 같은 변동성이 적고 추가 현금흐름을 만들어내는 가치주 투자가 선호되기 때문에 지금과 같은 시기에 KB스타리츠 공모주 청약은 매우 적절한 타이밍으로 보인다.

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KB스타리츠 기업 개요

당사는 2022년 2월에 국토교통부 장관에게 영업인가를 받은 '부동산 투자회사'로 다수 기관 및 개인 투자자들에게 자금을 확보해서 대상 부동산 및 부동산 관련 증권을 취득 후 투자한다.

이런 식으로 사업을 전개하는 구나 이해하면 된다

이를 통해서 취득 부동산에 대한 안정적인 운용을 하고 투자자들에게 일정 수준 이상 투자수익을 제공하겠다는 목적을 가지고 설립되었다.

 

당연히 투자자에게 일정 수준의 배당금을 지급해야 하기 때문에 투자한 부동산의 수익률에 지장을 주는 것들은 없는지 그리고 부동산이니 매입 당시 은행에 빌린 돈이나 금리는 어떻게 되는지도 충분히 알아보아야 한다.

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투자자산

투자자산은 크게 2개로 나누어서 볼 수 있는데, 하나는 벨기에 브뤼셀에 위치한 '갤럭시 타워'와 영국의 삼성 유럽 본사 오피스로 사용 중인 건물에 투자하고 있다. 아래에서 각각의 자산에 대해 간단히 알아보는 시간을 가지도록 하겠다.

벨기에 브리쉘  갤럭시 타워

국내가 아닌 유럽 부동산에 투자했다는 점이 신기했다

벨기에 브뤼셀의 핵심권역에 위치하고 있는 오피스 건물로, 주변에 벨기에의 여러 행정부터가 위치해있으며, 주변에 대중교통의 접근성도 매우 우수한 편이다.

 

100% 임대를 주고 있는 임차인은 벨기에 재무부로 위의 사진에 보이는 것처럼 엄청나게 안정적인 신용도를 가지고 있기에 임대료를 밀릴 걱정은 하지 않아도 된다.

임차인 신용등급까지 공개할 정도로 자신이 있어보인다

게다가 자기 자본을 들여서 벨기에 재무부가 직접 리모델링까지 할 예정이라고 하며, 계약한 잔여 임차기간은 약 10년이지만 '데이터센터'라는 큰 공사 및 재무부 통합 레노베이션을 680억 원이라는 큰돈을 들여서 하기 때문에 추후에도 임차기간을 연장할 가능성이 높다.

영국 삼성 유럽 HQ

유럽의 삼성 HQ에 임대를 주는 걸 보니 믿을만 하다

영국 chertsey에 위치한 3층 오피스 건물이며 과거에 글로벌 기업의 유럽 본사로 사용되었으며 지금은 삼성의 유럽 총괄 법인 건물로 사용되고 있다. 영국의 런던에 chertsey에 위치하고 있으며 삼성전자가 100% 모두 임차인으로 위치하고 있다.

 

해당 건물은 chertsey 레일웨이 스테이션까지 6분이며 근처 모터웨이와 가까운 위치에 있기 때문에 히드로 국제공항에서 14분 한인타운에서 23분 거리에 위치해서 임직원들이 높은 접근성으로 근무환경에 긍정적 영향을 줄 수 있도록 하고 있다.

상성...믿제..?

잔여 임차기간은 약 18년으로 삼성전자 유럽 총괄 법인(본사)에서 250억 원이라는 큰 비용을 들여서 레노베이션을 완료한 상태다.(임차기간이 18년으로 적지 않기 때문에 지속적으로 괜찮은 수익률을 가져다줄 것으로 보인다.)

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수익 보존 방법

리츠는 지속적인 수익을 내야 투자자들에게 배당금을 돌려줄 수 있는데, KB스타리츠의 경우는 아래 사진을 '청사진'으로 제시하고 있다.

이는 당사에서 제시하는 청사진일 뿐이다.

그리고 그 근거로는 벨기에 갤럭시 타워의 임대료를 매년 인상하며 그 기준은 벨기에의 'Health Index'에 연동하여 인상하기 때문에 인플레이션에 대항할 수 있으며 영국 chertsey에 위치한 삼성 유럽 HQ의 경우는 5년마다 연 RPI 누적 상승분을 반영해서 임대료를 인상하기에 수익성을 보존할 수 있다.

LTV도 60% 미만에 고정금리+저금리라 믿음이 간다

또한 해당 부동산을 취득하기 위해서 은행에서 돈을 얼마에 빌렸고, 총 자산 중에서 부채비율은 얼마나 되는지도 매우 중요하게 살펴봐야 한다. 하지만 이번 KB스타리츠의 경우 두 건물 모두 고정금리에 LTV도 60% 미만으로 양호한 편이 아닌가 하는 생각이 든다.

 

이 정도면 수익 보존에는 크게 문제가 없지 않나 하는 생각을 개인적으로 해본다.

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미래 성장 계획

KB스타리츠는 처음에는 프라임 오피스(매력적인 자산이나 우량한 임차인을 기반으로 한 투자처)를 시작으로 안정적인 배당금을 투자자들에게 주면서 자산을 불리고 투자금에 대한 재투자를 통해서 프라임 오피스 외의 다양한 자산군을 편입시켜서 성장할 계획을 가지고 있다.

 

그래서 최종적으로 2032년에는 프라임 자산과 프라임 오피스의 구성으로 안정적인 배당금 지급과 함께 성장을 도모하는 것으로 보인다.(단, 이는 청사진일 뿐이니 참고만 하기 바란다.)

 

추후에 자산군에 편입시킬 곳으로는 데이터센터나 물류창고 등이 가장 대표적인 프라임 오피스 자산군이 될 것이라 예상된다.

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KB스타리츠 공모주 청약 상세

KB스타리츠 공모주 청약에 대한 공모가와 주간사 그리고 공모 일정 및 공모주 청약으로 발생한 자금의 사용처 등에 대한 상세 내용을 알아보도록 하자.

KB스타리츠

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KB스타리츠 공모가 및 주간사

현재 공모가는 5,000원으로 확정이 된 상태다. 보통은 공모가 산정 시 수요예측 후 공모가 밴드에서 나오기 마련인데 리츠라서 그런지 이미 공모가가 정해진 상태로 나온다.

청약일정 확인하자

주간사는 KB증권 단독으로 진행되고, 기관투자자가 65% 배정받았고 나머지 35%를 일반청약자들에게 배정한다. 참고해야 할 점은 리츠인 만큼 공모주식수가 엄청나다는 것이다.

• 일반청약자 배정주식수 - 10,745,000주

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환매청구권 여부

공모주 환매청구권 뜻 행사방법 및 기간 쉽게 이해하기

이번 KB스타리츠 공모주 청약에 대해서는 [증권 인수업무 등에 관한 규정] 제10조의 3 제1항에 따라 환매청구권을 부여하지 않는다. 따라서 리스크가 매우 높은 공모주 청약이라고 할 수 있겠다.

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공모자금 사용처

이번 kb스타리츠 공모로 조달한 자금을 어디에 사용할지 공모자금 사용처에 관한 내용도 찾아볼 수 있는데 크게 사모 유상증자 및 LB영국 부동산펀드의 수익증권 지분 1,200백만 원을 추가 매입하는데 쓰일 예정이라고 한다. 단, 이런 공모자금 사용처는 확정이 아닌 단순 계획이므로 변동사항이 있을 수 있음을 반드시 알아두기 바란다.

사모 유상증자

출처 - 전자공시

사모 유상증자를 통한 자리츠 보통주 약 3,000억 원 매입에 대한 내용이 적혀있다.

수익증권 지분 추가 매입

출처 - 전자공시

위에서 언급한 것처럼 LB영국 부동산펀드 수익증권에 대해 1차로 매입을 완료했고 이번 공모자금을 통해서 2차 매입을 준비하는 것으로 보인다.

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KB스타리츠 예상배당률

리츠주는 가장 큰 매력이 배당금에서 나오는 안정적인 수익률과 캐시플로우가 아닐까 생각한다. 아래 표는 당사가 제시하는 예상배당률로 모든 사업이 순조롭게 진행되고 예상대로 전개되었을 때 나올 수 있는 배당률이다.

이대로만 된다면 최고라고 생각하는데.. 약간은 '베팅'을 해야 할 듯 하다

임대수익으로만 단순하게 산출한 예상배당률로 매도를 통한 차익실현이나 추가 수익이 존재한다면 배당이 더욱 올라갈 수도, 경기가 좋지 않다면 내려갈 수도 있어 보인다.

 

단, 프라임 오피스라는 점 때문에 장기간 임대가 가능하고 경기를 타지 않을 확률이 있어서 비교적 안정적일 것으로 기대해볼 수 있으며, 7%대의 배당률이라면 높은 수준의 배당률이라고 할 수 있겠다.

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KB스타리츠 전망

그렇다면 우리나라에서 리츠에 투자하는 것에 대한 전망은 어떨까? kb스타리츠를 포함한 국내 리츠시장에 대한 생각은 내 개인적인 의견이므로 만약 동의하지 않는다면 '당신의 생각이 다 옳다.'

 

나는 이번 kb스타리츠 공모주 청약 투자에는 부정적이다. (글 상단에서는 마켓 분위기상 IPO 타이밍이 좋다고 했을 뿐 오해가 없기를 바란다.) 단, 치킨값 정도를 벌기에는 적합하다고 생각한다. 그 이유를 아래에 적어보겠다.

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생소한 리츠를 통한 간접투자

우선 리츠라는 개념이 우리나라에서 너무 약하다. 대부분의 부동산 투자자들이 리츠를 통한 간접투자보다는 본인이 직접 투자를 하는 시장이 훨씬 더 크고 우리나라에서의 역사도 깊다.

 

미국의 경우는 리츠를 통해서 투자를 하고 배당금을 받는데 익숙할지 몰라도, 우리나라 국민들이 생각하는 국내 주식에 대한 '부정적 인식'과 아직 생소한 '리츠'라는 개념 때문에 크게 성공하기는 어렵지 않나 생각이 든다.

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성공 데이터의 부족

KB스타리츠 자체는 상품성도 뛰어나고 좋다고 보지만, 아직까지 국내 리츠 투자는 '걸음마'수준이라고 생각한다. 그만큼 데이터도 부족하고 먼저 상장해서 거래되고 있는 SK리츠나 다른 리츠 종목들도 초반에는 관심을 받아서 오르는 듯 하지만 이내 차트가 내려오는 중이다.

 

따라서 이번 KB스타리츠 수요예측 데이터를 살펴본 이후에 투자를 결정해도 늦지 않을 것이라 생각한다. 아직 국내에서 리츠 투자로 성공한 데이터가 쌓이기에는 너무나 짧은 기간이기에 '베팅'을 해보고자 하는 사람만 투자를 해야 하지 않을까 생각한다.

 

안전한 투자라고 하기에는 무리가 있으나, 현금흐름을 만들고자 하는 사람이라면 '소액'으로 도전해보는 것은 나쁘지 않아 보인다.

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