상생임대인 완화된 조건 3가지와 혜택 2가지 요약정리

6월 21일 부동산 관련 윤석열 정부의 발표가 있었고, 해당 발표가 나오면서 많은 사람들이 환호하기도 하고 비판하기도 했다. 그래서 정부에서 발표한 정책 중에서 내가 궁금했던 내용에 대해 하나씩 알아볼 텐데 우선'상생 임대인'이라는 제도와 어떻게 하면 조건에 해당하는지, 혜택은 무엇이 있는지 간단하게 알아보도록 하겠다.

상생임대인 조건과 혜택 알아보기

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상생 임대인 이란?

상생 임대인은 임대차 3 법 중 하나인 계약갱신청구권 만료를 의식해서 나온 개념으로, 신규 또는 갱신 계약을 할 때 보증금을 전에 계약한 것에 대비해서 5% 이내로 인상한 임대인을 일컫는 말이다. 추가적인 개념들은 아래에서 자세히 알아보도록 하겠다.

 

기존의 개념에서 완화된 조건과 함께 추가된 혜택들도 제공된다고 하니, 상생 임대인의 혜택에 관심이 있었던 사람이라면 아래의 글을 읽어보고 조건과 혜택을 참고하면 좋을 것이다.

 

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상생 임대인 조건 3가지

이번 6.21 부동산 대책에서 가장 화제가 된 것이 바로 '상생 임대인'이라는 단어다. 상생 임대인에 대한 조건이 가장 크게 변한 부분이라고 할 수 있는데, 기존에 조건에서 폐지된 부분에 대해 알아보도록 하자.

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향후 1 주택자 전환 계획이 있는 임대인

상생 임대인의 조건은 기존에 1세대 1 주택인 경우에 가능했다. 또한 임대를 개시한 시점에 해당 주택의 공시금액이 9억 원 이하의 주택이어야 한다는 조건이 있었는데, 아래의 글에서도 나오는 계약갱신청구권이 만료되기 시작하는 시점인 8월부터 전월세 폭등을 막기 위한 하나의 대책으로 해당 조건이 폐지되었다.

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임대 개시 시점인 현재는 다주택자여도 향후에 1 주택자로의 전환을 계획하고 있는 임대인이라면 상생 임대인 혜택을 적용받을 수 있도록 바꿔준 것이다.

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직전 계약 대비 5% 이내 인상

가장 많이 알려진 조건이라고 할 수 있는 '직전 계약'에 대비해서 5% 이내로 인상해야 함. ('직전 계약'이라 함은 기존 임대차 계약 존재 및 기존 계약을 1년 6개월 '이상' 유지한 경우에만 해당)

주택을 새롭게 매수한 후에 신규로 체결한 임대차 계약과, 주택을 매수할 때 승계받았던 임대차 계약의 경우는 해당되지 않는다고 생각해야 한다.

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기간 내 계약에 적용

2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지 기간 안에 신규/갱신 계약에만 적용된다.

그렇다면 여기서 말하는 신규계약과 갱신계약은 무엇을 말하는 건지 아래에서 알아보도록 하자.

신규계약

• 기존 임차인 갱신 만료 후 새로운 임차인과 체결한 계약을 말함.
• 계약 만료 이전 임차인 귀책으로 계약을 취소한 이후에 새로운 임차인과 채결한 계약이며, 이전 임대차 계약이 1년 6개월 이상 유지되었어야 함.

기존 계약 

• 갱신 요구권 사용 전에 양자 간의 합의에 의해서 자율적으로 갱신한 계약
• 주택 임대법상 갱신 요구권을 활용하여 갱신된 계약
• 갱신 요구권은 이미 소진되었지만, 묵시적 갱신 등으로 인해서 재갱신된 계약

묵시적갱신 제대로 모르면 보증금 원할때 못받을수도

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상생 임대인 혜택 2가지

상생 임대인의 혜택은 크게 양도세 비과세 혜택과 장기보유 특별공제 적용으로 나누어서 볼 수 있다. 양도세 비과세 혜택은 원래 있었으나 실거주 요건에 대한 '면제'를 받을 수 있으며, 장 특공제 혜택은 기존 상생 임대인에게는 아예 없던 혜택이었던 만큼 많은 사람들이 관심을 가질 수밖에 없는 부분이라고 생각한다. 아래에서 자세히 알아보도록 하자.

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양도세 비과세 조건 면제 혜택

기존에는 상생 임대인에게 주는 혜택이 조정대상지역에 1세대 1 주택에 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 거주요건 2년 중에서 1년만 인정해주는 것에서, 2년이라는 거주요건 자체를 '면제'해주는 것으로 전면 조정되었다.

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장기보유 특별공제 조건 면제 혜택

장기보유 특별공제란 3년 이상 건물이나 토지를 보유했다가 양도할 때 양도차익의 일정 부분을 공제해주면서 건전한 부동산 투자와 소유에 도움을 주기 위해 나온 정책이다.

기존에 상생 임대인이라고 해도 장기보유 특별공제에 대한 혜택이 따로 없었는데, 이번에 새롭게 등장한 혜택이라고 할 수 있다. 1세대 1 주택 장기보유 특별공제 적용을 위해서는 2년이라는 실거주 요건이 필요했는데, 상생 임대인에게는 2년 실거주 요건을 면제해주는 것이다.

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나는 개인적으로 이번 정책이 다주택자들의 계약갱신청구권 만료로 인한 보증금 폭등으로 힘들어할 서민들과 다주택자들의 부동산 투자에 대한 니즈를 해결하기 위해 여러 방면으로 고민한 뒤에 나온 정책이고 혜택이라고 생각한다.

이번 부동산 정책에 대한 뉴스와 여론

물론 정책이라는 것이 모든 사람의 요구사항을 들어줄 수 없고, 반드시 불편하게 생각하는 사람도 있을 거라 생각하지만, 이런 정책에 최대한 빠르게 적응하고, 본인에게 도움이 되는 쪽으로 움직이기 위해 방법을 찾는 편이 올바른 생각이지 않을까 생각한다.

 

이번 부동산 정책 발표로 인해서 꽉 막혀있는 부동산 거래가 얼마나 물꼬를 틀지, 또한 다주택자들이 보증금이나 부동산 거래에 대해 어떤 반응을 보일지도 많은 이들이 관심을 가지고 보고 있을 것으로 생각한다.

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