갭투자 하기 전 필수지식 전세가율 계산 방법

갭투자 하기 전 필수지식인 전세가율 계산 방법에 대해서 알아보도록 하겠다. 팬데믹 이후 부동산 시장의 과열을 불러온 이유 중 하나를 꼽으라고 한다면 갭투자가 아닐까 싶다.

 

부동산 거래가 활발해지면서 시장은 더욱 열기가 뜨거워졌고 가격의 과열 현상까지 벌어지게 되면서 엄청나게 높은 가격에 부동산을 매입한 사람들이 실제로 지금 고금리 때문에 경제적으로 큰 어려움을 겪고 있다.

실제로 국토교통부 자료를 보면 서울 강서구는 주택 매매가격 대비 임대보증금의 비율이 80%를 넘어가는 갭투자 1만 건 이상이라는 것도 확인되었다.

 

그럼에도 불구하고 지금 서울 시장은 다시 갭투자를 하려는 젊은 사람들이 늘어나면서 시세 상승이 나타나고 있다고 한다. 아래에서는 갭투자가 뭐길래 이렇게 젊은 사람들이 열광하는지 알아보고, 갭투자 할 때 반드시 알아두면 좋은 '전세가율 계산방법'에 대해서 알아보도록 하겠다.

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갭투자 용어 정리

갭투자는 아파트 등 주택의 매매가격과 전세가격 사이의 '갭(차이)'이 적은 매물을 골라서 전세 세입자가 있는 상태에서 주택을 매수하는 방식의 부동산 투자를 말한다.

쉽게 말해서 매매 가격이 3억 원인 주택의 전세 시세가 2억 5천만 원이라면 전세 세입자를 둔 상태에서 내 돈은 5천만 원만 들여서 집을 매수할 수 있는 것이다.

 

이렇게 해두었다가 만약 해당 주택의 매매가격이 3억 5천만 원으로 뛰면 나는 몇 년에서 짧게는 몇 달안에 주택을 적은 돈 들여 매입하고 시세차익을 무려 5천만 원이나 얻을 수 있는 것이다.

 

그 외에도 여러 장점을 가지고 있는 부동산 투자방법인데 여기에 대해 추가로 궁금한 점이 있다면 아래의 글도 읽어보기를 추천한다.

 

갭투자 장점 4가지

 

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갭투자와 금리

하지만 갭투자는 반드시 알아둬야 하는 투자 전 조건이 존재한다. 금리가 매우 낮은 '저금리 시대'에만 할 수 있는 투자방법이다.

저금리에는 유동성이 시장에 넘쳐흐르기 때문에 시장의 상승을 기대할 수 있고 전세 세입자를 구하기가 쉽기 때문에 적합한 투자 방법 중 하나라고 할 수 있다.

 

만약 금리가 높을 때 갭투자를 한다는 것은 그만큼 적은 시장의 유동성 안에서 거래를 하는 것이기에 더더욱 리스크가 크다고 할 수 있으며, 지금의 갭투자 유행은 그만큼 큰 불확실성을 가지고 하는 투자라고 생각한다.

 

무리한 갭투자로 인해서 전세 만기가 돌아왔는데 이를 세입자에게 주지 못해서 발생하는 깡통전세, 전세사기 문제는 심각한 사회적 문제가 되고 있는 만큼 지금 시점은 부동산 시장에서 큰 주의를 요하는 시점이라고 할 수 있겠다.

 

만약 전세 계약을 앞두고 있다면 [전세 사기 전형적인 수법 4가지] 글을 읽고 자신의 자산을 잘 지킬 수 있도록 준비하는 자세가 필요하다고 생각한다.

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전세가율 계산 방법

전세가율을 계산하는 방법은 자신이 거주할 주택의 전세가를 매매가로 나눈 후에 100을 곱해주면 된다. 간단한 예시를 통해서 알아보도록 하겠다.

 

3억 원짜리 아파트의 전세가 2억 5천만 원이라고 가정해 본다면 전세가율 계산 방법은 2억 5천만 원 나누기 3억 원을 한 뒤에 곱하기 100을 해주면 나오는 83.3333%가 해당 아파트의 전세가율이라고 할 수 있겠다.

 

그런데 만약 아파트 가격이 5천만 원 하락해서 2억 5천만 원이 된다면 전세가율이 100%가 되면서 소위 말하는 '역전세'가 되는 것이다.

 

역전세 깡통전세 차이점

 

깡통전세 막으려면 알아둬야 할 내용

 

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전세가율 계산 중요한 이유

그렇다면 전세가율 계산이 중요한 이유는 뭘까? 이는 부동산 매매 및 전세계약 체결 시 중요한 지표가 되기 때문이다.

 

주택 매매 시에는 전세가율이 낮으면 낮을수록 해당 주택 및 아파트는 '거품'이 심하게 껴있는 상태라고 판단할 수 있어 중요 지표로 사용된다.

 

또한 전세 계약 시는 일반적으로 전세가율이 80% 이상의 물건은 계약하지 말라고 하는데, 그 이유가 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 때 경매를 해야 하는데 낙찰가율 및 공제금액을 빼면 실제로 내 보증금을 100% 안전하게 지킬 수 없기 때문이다.

 

따라서 가장 안전하게 전세계약을 하기 위해서는 전세가율 60% 미만이면서 은행에서 얼마나 돈을 빌려서 해당 아파트를 매수했는지 반드시 등기부등본 등을 미리 확인해 내 자산을 한 순간에 잃어버리는 불상사를 막아야 할 것이다.

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