역전세 깡통전세 대표적 차이 3가지 대처방법

역전세 깡통전세 대표적 차이 3가지와 대처방법에 대해서 알아보도록 하겠다. 작년부터 시작된 연준의 갑작스럽고 빠른 긴축은 전 세계의 모든 자산에 충격을 주고 있다.

그중에서 대한민국은 '부동산' 시장이 가장 큰 위기를 겪고 있는데, 집값이 고점과 대비해서 절반 이상 하락하는 곳들이 등장하면서 전국적으로 여러 문제들이 발생하고 있다.

 

가장 대표적인 사회적 문제가 '깡통전세'였고 이로 인해서 경제적인 피해를 입은 사람들도 유튜브나 블로그 등 다양한 매체에서 생각보다 어렵지 않게 접할 수 있게 되었다.

 

그런데 부동산시장이 좋지 않을 때 발생하는 역전세와 깡통전세의 뜻을 잘못 알고 있거나, 둘이 비슷하다고 생각하는 사람들이 꽤 많았다. 그래서 두 용어의 개념과 함께 대처하는 방법은 뭐가 있는지 간단하게 알아보고자 한다.

 

깡통전세 보증보험 외에 신경 써야 하는 4가지

 

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역전세 란?

역전세는 금리의 상승으로 인해서 전세가 하락과 함께 수요 자체가 사라지면서 생기는 현상으로, 전세 시세가 첫 계약 당시보다 더 하락해서 다음 세입자에게 받는 보증금으로 현재 거주 중인 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상태를 말한다.

 

역전세도 문제지만 이건 시장의 문제일 뿐 범죄현상이 아니다

 

만약 집주인이 주택가격 중에서 다음 세입자에게 받는 낮아진 보증금에 자기가 가진 현금을 더해서 현재 세입자가 계약 시 냈던 보증금을 돌려줄 수 있다면 다행이라고 할 수 있다.

 

그러나, 만약 낮아진 보증금만큼의 갭을 채울만한 자기 자본이 없는 경우에는 돌려줘야 할 보증금을 돌려주지 못하게 되는 '미치고 팔짝 뛰는' 상황이 발생하게 되는 것이다.

 

역전세는 부동산이 상승장일 때는 나타나지 않는다. 그렇기 때문에 '역전세'라는 키워드는 지금처럼 부동산 자산이 하락하고 시장에서 거래가 이루어지지 않을 때 나타난다. 바로 '수요의 부재'로 인해 발생하는 문제이기 때문이다.

 

하지만 간혹 역전세라는 뜻을 잘못 이해하고 사용하는 경우를 볼 수 있다. 전세가가 매매가를 넘었다는 표현을 할 때 '역전세'라고 말하는 것이다. 하지만 이는 역전세가 아닌 아래에서 알아볼 '깡통전세'다.

 

깡통전세 란?

깡통전세는 집 가격이 전세계약 시 전세가보다 더 떨어져서 보증금을 세입자에게 돌려주지 못할 때 사용하는 용어다. 깡통전세의 가장 큰 문제는 전세가격보다 집 가격이 더 낮기 때문에 집주인이 보증금을 돌려주고자 하는 생각을 하지 않는다는데 있다.

 

깡통전세는 범죄다

 

임대인은 해당 주택의 매매가격보다 더 높아진 전세가격을 부담할 필요가 없이 해당 집을 포기해 버리는 것이 더 금전적으로 이득이기 때문이다.(사회적 책임을 생각하면 당연히 보증금을 100% 돌려줘야 하지만, 이렇게 하는 임대인이 많이 없다는 것이 문제)

 

하지만 이때 세입자의 가장 큰 딜레마는 집을 인수해서 해당 주택을 100% 내 자산으로 하더라도 손해지만, 해당 주택에 은행에서 근저당 설정을 해두었다면 문제가 더 커진다.

 

나는 권리관계에서 '갑'이 될 수 없기 때문에 은행이 해당 주택을 팔아 원금을 회수한 뒤 남은 돈만 가져갈 수 있기 때문에 아예 보증금을 하나도 돌려받지 못할 가능성도 있기 때문이다.

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깡통전세 쉽게 구별하는 방법

깡통전세를 쉽게 구별하는 방법은 매우 쉽다. '등기부등본'을 확인해서 근저당이 얼마나 잡혀있는지 보면 쉽게 알 수 있다.

내가 세를 들어 살 집에 근저당이 많이 잡혀있는 경우라면 이런 집은 깡통주택이 될 가능성이 매우 높아진다고 볼 수 있겠다.

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역전세 깡통전세 대표적 차이 3가지

역전세와 깡통전세 대표적 차이는 뭐라고 할 수 있을까? 아래에서 세 가지를 알아보도록 하겠다.

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문제발생의 원인

가장 첫 번째로 문제 발생의 원인이 다르다. 역전세는 전세수요가 사라지면서 기존에 계약했던 전세가격보다 새롭게 계약하는 전세가격이 하락하며 주택가격에서 내가 메꿔야 하는 '갭'이 발생하는 것을 말한다.

 

하지만 깡통전세는 기존에 계약했던 전세가격보다 주택의 매매가가 낮아지면서 집을 팔아도 임대인이 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 수 없게 된 상태를 일컬어 말한다.

 

즉, 문제발생의 원인이 전세가격의 하락인지 매매가격의 하락인지에 따라 역전세와 깡통전세를 구분할 수 있는 것이다.

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보증금 반환에 대한 위험정도

역전세와 깡통전세는 전세보증금을 '얼마나' 돌려받을 수 있느냐에서도 차이가 날 수 있다. 우선 깡통전세는 말 그대로 '깡통'이 되어버리는 것으로 전세 보증금을 아예 돌려받지 못하거나 손실로 끝나는 경우가 대다수다.

 

위에서 언급했던 것처럼 집을 경매를 통해서 판다고 하더라도 대부분 전세 계약을 맺는 주택은 은행의 근저당이 존재하기 때문에 보증금을 돌려받기가 어렵고, 손실의 위험이 크다.

 

하지만 역전세는 전세가격이 기존보다 더 하락해서 100% 돌려주지 못할 뿐이지, 주택 자체에 문제가 생긴 것이 아니다. 또한 깡통전세처럼 보증금의 대부분을 잃어버리는 리스크가 생기는 경우는 드물다고 할 수 있다.

만약 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 집을 팔아서 보증금을 지불해 주는 방법도 존재하기 때문이다.(이 방법도 매매가가 함께 하락한다면 불가능)

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전세보증보험 가입여부

역전세의 경우는 해당 주택의 가치가 전세 보증금보다 더 높기 때문에 보증보험 가입이 가능하지만, 깡통전세는 HUG 등 보증보험 운용사에서도 손실리스크가 큰 주택의 경우는 전세보증보험 가입을 못하는 경우가 많다.

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역전세 깡통전세 대처방법

역전세와 깡통전세는 약간의 개념차이가 있는 만큼 공통적인 대비책인 '전세보증보험 가입' 이외의 각각의 대처방법이 조금씩 다르다고 할 수 있다. 아래에서 각 상황에 따라 어떤 제스처를 취해야 하는지 알아보도록 하겠다.

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역전세 대처방법

역전세는 크게 걱정할 필요가 없다. 사실 크게 문제가 되는 경우가 흔치 않기 때문이다. 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 경우에 문제가 되는데, 이는 전세 시세가 떨어졌다가 오른다면 새로운 새 입자를 그 시기에 구해서 지급하지 못한 보증금을 돌려줄 수 있기 때문이다.

 

게다가 해당 집의 주인(임대인)에게 문제가 생겼다고 볼 수 없고, 임대인은 현금 확보를 통해서 보증금을 돌려주기 위한 HUG 등 보증기관을 통한 전세보증금 반환보증상품에 가입해서 해결하는 방법 등 다양한 대비책이 존재하기 때문이다.

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깡통전세 대처방법

전세 계약 직전 반드시 등기부등본 상 문제가 없는 주택인지 확인해야 한다. 간혹 계약 직전에 확인하지 않아서 문제가 발생하거나, 해당 주택의 임대인이 기존의 내용과 달라지는 등 다양한 문제가 발생할 수 있다.

 

등기부등본 확인 시, 근저당이 많지는 않은지 그리고 전세가율은 지금 어느 정도인지 확인하고, 이 집의 전세가격이 합리적인지 판단하는 것이 중요하다.

 

전세가율 확인 사이트 2곳

 

 

대한민국 사람들 중에서 대부분은 이런 기본적인 부동산 개념도 이해하지 못한 채로 전세계약을 맺는 경우가 부지기수이기 때문이다.

 

깡통전세에 대처하기 위해서는 부동산 전세계약 시 '특약'을 설정하기를 권장한다.

그 내용으로는 전입신고와 전세권 설정 신고 후 익일이 되기 전 새롭게 생긴 근저당 또는 새로운 채권이 발생한 경우 기존 계약이 무효가 된다는 내용을 넣어야 한다.

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