분양권 전매제한 뜻 규제완화 부동산 적절한 투자 시기
분양권 전매제한 뜻 규제완화 그리고 부동산 적절한 투자 시기에 대해 알아보도록 하겠다. 부동산 시장은 규제를 조이고 완화하는 행태를 반복하면서 가격을 적당한 선으로 유지하기 위해 노력한다.
그래서 부동산 상승기에는 이런저런 규제들이 생기는 반면에 지금처럼 하락기에는 부동산 규제가 점차 풀리게 된다. 최근에 금리가 오르면서 미분양 단지가 전국적으로 증가하면서 수도권에도 전매제한에 대한 규제를 정부에서 풀게 된 것이다.
부동산 시세의 흐름을 파악할 때 가장 중요한 것 중 하나가 '전매'에 대한 규제상황이라고 할 수 있는 만큼 오늘은 분양권 전매제한이 어떤 뜻을 가지고 있는지 알아보고 규제완화와 함께 부동산 적절한 투자 시기는 언제인지 알아보도록 하겠다.
부동산 투자를 계획하고 있는 사람이라면 이 글을 읽고 조금이나마 도움이 되기를 바란다.
분양권 전매제한 이란?
분양권 전매제한이란 '분양'을 통해서 내가 받기로 한 아파트의 '분양권'을 다시 판매할 때까지 일정 기간 '판매금지'조치를 말한다.
규제가 없을 때는 내가 청약을 통해서 부동산 분양권을 받았다면, 해당 아파트가 모두 지어지지 않은 상태라고 하더라도 그 아파트의 분양에 대한 권리를 사고팔 수 있지만, 규제가 있을 때는 판매하지 못하게 되는 것이다.
분양권 전매제한 완화 소급적용 여부
분양권 전매제한이 지금처럼 완화된다면 지금 분양을 하고 있거나 앞으로 할 아파트가 아닌, 이미 분양이 끝난 아파트의 '분양권'에도 소급적용이 되는지 궁금해하는 경우가 많다.
결과적으로 소급적용이 가능하다. 가장 대표적인 사례가 '과밀억제권역'에 지어지는 강동 올림픽파크 포레온 둔촌주공이며, 해당 아파트는 분양이 끝났다고 하더라도 전매제한이 8년에서 1년으로 '급감'하게 되는 것이다.
이렇게 전매제한이 '완화'되면 8년 동안 거래가 불가능하던 부동산 분양권이 1년만 지나도 거래가 가능해지면서 입주 예정일 전에 분양권을 판매할 수 있게 되는 것이며 시장에 물량이 풀리고 돈이 돌게 되는 효과를 볼 수 있는 것이다.
분양권 전매제한 이후 규제완화
지금 많은 사람들이 분양권 전매제한 완화로 인해 시장의 반등을 예상하고 있다지만 내 생각은 다르다. 시장의 전세가율이 반등을 하지 못하고 있으며, 지금은 '데드캣'이라는 느낌이 강하다.
매매가가 오르면 전세가율과 소위 '뽀뽀'를 하면서 전세가율이 함께 반등해줘야 하는데 지금 그런 모습이 전혀 보이지 않는다. 게다가 미국은 금리를 멈추지 않고 올리고 있는데 금리의 '피크'도 모르는 상황에서 아마 매수세가 더 붙지 않을 거라 생각한다.
간혹 어떤 사람들은 SVB사태 이후로 연준이 우회하는 QE를 하는 거라 생각할지 모르겠지만, 내 생각은 QE가 아니라는 쪽으로 기울고 있다.
지금의 규제완화 이후에도 매수세가 붙지 않는다면 추가적인 규제완화가 있을 것으로 보이며, 그 마지막은 현재 존재하는 '실거주 의물 폐지'가 아닐까 생각한다.
분양권 전매제한 완화 지역별 현황
그렇다면 지역별로 분양권 전매제한이 얼마나 완화되었는지 살펴보도록 하겠다.
수도권 전매제한 완화 현황
- 과밀억제권역 : 1년
- 공공택지 및 규제지역 : 3년
- 기타 지역 : 6개월
비수도권 전매제한 완화 현황
- 광역시 지역 : 6개월
- 공공택지 및 규제지역 : 1년
- 기타 지역 : 없음
사실상 위 내용을 살펴보면 비수도권에서는 전매제한이 거의 사라진 상태이며 공공택지가 아닌 민간택지에서의 분양이라면 전매가 즉시 가능한 것이 현재 상황이다.
따라서 최근 가장 핫한 곳 중 하나인 '평택'에서 오늘 청약을 했던 '고덕자이센트럴(고자센)'의 경우 꽁꽁 얼어붙었던 시장에서도 4:1이 넘는 높은 경쟁률(?)을 보여주면서 마감할 수 있었던 것이다.
따라서 지금 시기는 '로또청약'이라는 말보다는 분석해서 괜찮은 지역에 청약을 하면 투자금을 재빠르게 수익과 함께 회수할 수 있는 출구전략이 있는 부동산에 투자해야 하는 시기라고 생각한다.
부동산 투자 적절한 시기
그렇다면 부동산 투자가 적절한 시기는 언제일까? 아마 많은 사람들이 '내 집 마련'을 언제 해야 하는지 고민할 것이다.
가장 좋은 시기는 모든 규제가 풀리는 시기가 '시작'이라고 할 수 있다. 아직까지 실거주 의무에 대한 규제는 지속적으로 이어지고 있으며, 이는 아직 부동산 시장의 '바닥'이 다가오지 않았다는 것을 의미한다고 생각한다.(개인적 의견으로 반박 시 당신 말 다 맞음.)
부동산 투자가 적절한 시기는 모든 규제가 완화되면서 전세가와 매매가가 최대한 달라붙는 시기가 좋을 거라 생각한다. 지금 대부분 전세가율도 50% 미만인 지역이 많기 때문에 전세가율이 최소 80% 이상은 되어야 괜찮은 부동산 매수 및 투자가 되지 않을까?
물론 '대고수'라면 지금 사고팔아서도 매매차익을 남길 수 있겠으나, 평범한 사람이 그런 투자를 하기는 어렵지 않나 생각한다.
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