출산율 감소가 부동산 가격 하락과 상관없는 이유 4가지

출산율 감소가 부동산 가격 하락과 상관없는 이유 4가지에 대해 알아보도록 하겠다. 요즘 가장 많은 사람들이 이야기하는 것 중 하나가 바로 부동산 시장의 가격이다. 이미 자신이 빌릴 수 있는 모든 돈을 빌려서 내 집 마련을 한 사람도 있고, 이미 여러 채의 주택을 가지고 있는 사람도 있다. 하지만 금리인상과 출산율 감소로 인해서 앞으로 부동산 가격이 폭락할 거라는 이야기가 여기저기서 들려온다.

그래서 급매로 집을 팔고 현금을 확보하려고 하는 사람도 있고, 자신이 버틸 수 있는 한도 내에서는 금리인상을 버티면서 이자를 내겠다는 사람도 있다. 이런 분위기에서 얼어붙은 부동산 시장을 조금이라도 활성화시켜보려고 조정지역을 일부 해제했지만 그 효과는 아직 미지수다. 조정지역 해제가 부동산에 미치는 영향을 알고 싶다면 아래 글도 읽어보기 바란다.

조정지역 해제, 부동산 시장에 미치는 효과 총정리

어느 것이 정답이라고는 어느 누구도 이야기해줄 수 없다. 나 역시도 마찬가지다. 지금이 조정기간 일지 아니면 폭락의 전조현상인지는 아무도 모른다. 다만 출산율이 감소한다고 무지성 하락을 외치는 사람들에게 한 번쯤 생각할 이유 정도는 되지 않을까 생각한다.(나 역시 무지성 상승론자는 아님)

 

2000년대 초반에도 엄청난 부동산 하락기가 있었고, 그때도 '하우스푸어'라는 말이 주변에서 쉽게 들려왔지만, 그때를 버틴 사람은 엄청난 상승을 맞이하면서 '자산가'로 거듭날 수 있는 기회를 얻었다. 하지만, 과거에 그랬다고 미래에 그럴 거라는 확신은 함부로 갖지 않는 것이 현명하다고 생각한다.

 

과거와 지금의 외부적인 환경이 너무나 다르기 때문이다. 오늘은 그 환경의 변화 중에서 '출산율 감소'와 관련된 이야기를 해보고자 한다. 출산율이 줄어드는 것이 왜 부동산 가격 하락의 조건이 될 수 없는지 말이다.

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출산율 감소가 부동산 하락의 전제조건이 될 수 없는 이유

모든 경제원리가 그렇듯이 가격의 상승과 하락은 공급과 수요의 법칙에 따라 결정된다. 공급이 많은 반면에 수요가 적으면 가격이 하락하고, 수요가 많은데 공급이 적어지면 가격은 오르기 마련이다.

자료 통계청 / 출처 중앙일보

그런데 과연 부동산 시장에서 '공급'을 늘리거나 '수요'가 줄어드는데 영향을 미치는 것이 출산율 감소뿐일까?

인구수 감소와 부동산 하락의 관계

부동산 시장에서 가격 형성에 가장 중요한 것은 단연코 '인구'라고 할 수 있다. 주택의 수요가 인구에서만 나온다고 말할 수는 없지만, 사람들의 '상식'안에서는 인구가 중요하기 때문이다. 인구가 줄어들면 우리나라의 그 많은 주택을 하나씩 공평하게 나눠가지면 집이 모자랄 일이 없는데, 현실은 그렇지 못하다는 것을 인지하는 사람이 얼마나 될까?

 

인구가 감소하는 나라는 전 세계에서 대한민국뿐만이 아니다. 하지만 전 세계에서 인구가 감소했다고 부동산 가격이 하락한 역사가 없다. 결국 인플레이션과 맞물리면서 주택 가격은 하락분을 반납만 한 것이 아니라 그 이상으로 상승했다.

화폐 인플레이션 효과

위에서 잠깐 언급했지만, 화폐를 찍어내면서 물건의 가치가 하락했고, 결국 1개의 주택이라는 '물건'은 동일하지만 해당 물건을 사기 위해서는 가치가 떨어진 화폐를 훨씬 더 많이 지불해야 하는 현상이 나타나기 시작했다.

어찌 보면 해당 주택의 가치는 변하지 않는데, 주택을 살 때 필요한 화폐의 가치 하락으로 돈을 더 많이 내는 것처럼 인식되는 것일 수도 있다는 생각이 들었다.

약간의 비약이기는 하지만 예를 들면 1 Bitcoin = 1 Bitcoin이라는 말과 일맥상통한다. 누군가는 1개의 비트코인을 8천만 원 주고 사고, 누군가는 2천만 원 주고 사지만 결국은 그들이 가지고 있는 비트코인의 개수는 똑같기 때문이다. 

 

결국 화폐의 인플레이션으로 인해서 10년 전에 강남에 있는 아파트를 5억 주고 매수한 사람과 지금 20억을 주고 사는 사람이 모두 동일하게 1 주택자가 된 것이기 때문에 먼저 매수한 사람이 돈을 벌었다고 하기보다는 화폐의 가치가 떨어져서 돈을 번 것'처럼' 보이는 현상일 수도 있겠다는 생각을 했다.

 

어쨌거나 화폐 인플레이션으로 부동산 가격은 출산율과 상관없이 오를 수도 있다는 것이다.

시뇨리지 뜻 알면 이해되는 자산 인플레이션 원리

외국인 증가

대한민국은 우리나라 사람만 거주하는 것이 아니라 해외에서 유입된 외국인들도 함께 거주한다. 2000년대 후반부터 대한민국에는 외국인의 유입이 급격하게 증가하고 있으며, 외국인이 매년 몇만 명씩 증가하고 있는 추세다.

출처 뉴시스, 연합뉴스

아마 우리나라의 청년이라면 호주로 워킹홀리데이를 떠나는 주변인들을 한 명쯤은 봤을 것이다. 모든 선진국들이 그러하듯이 개발도상국이나 이머징 국가에서 노동력이 선진국으로 유입되어 더욱 높은 연봉을 받아 가정경제를 일으켜보려는 노력을 하는 것은 어느 국가나 마찬가지일 것이다.

 

이런 외국인들의 증가는 결국 출산율과는 무관하지만, 그들도 주택이 필요하다는 면에서는 수요가 감소하지 않을 수밖에 없는 하나의 이유가 되고, 부동산 가격의 하락에는 반하는 조건을 성립시킨다.

가구 수 증가

가구 수에서의 '가구'가 의미하는 바는 1인 또는 2인 이상 모여서 취사나 취침 등 생계를 위한 활동을 같이하는 생활단위로 규정한다. 그런데 요즘 추세는 1인 가구의 증가로 혼자서 모든 걸 해결하는 가구가 늘어나고 있다. 결국은 예전에 4명이 살던 집을 1명이 구매해서 살다 보니 줄어들 것 같았던 수요가 줄어들지 않는 현상이 발생하는 것이다.

결국 출산율 감소로 인해서 부동산의 가격이 하락하기 위해서는 지금의 1인 가구들이 늙어서 죽기 전이되어야 직접적인 수요의 감소가 눈으로 보일 것이라는 이야기다.

 

그리고 그때까지 또 어떤 일이 발생할지도 모르는 데다가 위에서 언급한 것처럼 외국인들의 유입이 많아지고 우리나라도 다문화가정이 점차 늘어나고 있기 때문에 결국 선진국에 이민을 오는 사람들이 많아지는 것처럼 대한민국도 비슷한 현상을 겪을 것으로 생각한다.

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