정부의 부동산 규제완화 정책 TOP 5

이번 글에서는 정부의 부동산 규제완화 정책 TOP 5를 알아보고자 한다. 지금은 누가 뭐라고 하더라도 부동산 경기가 침체되어 있다 못해 '최악'수준이다. 거래는 씨가 말랐으며, 사람들은 부동산에 투자하기보다는 예적금에 돈을 넣어서 확실하고 안정적인 수익을 내기를 원한다.

 

 

작년 12월부터 정부는 부동산 규제완화에 대한 이야기를 꺼내기 시작했다. 무주택자와 1 주택자에게만 해당되었던 규제 완화가 이제는 다주택자에게도 적용되기 시작한 것이다.

 

이렇게 부동산 규제를 완화하는 이유는 당연히 부동산 거래를 하기 위함이고, 실질적으로 부동산 거래에서 실수요자인 무주택자가 미치는 영향보다는 다주택자가 '투자' 목적으로 하는 거래가 더 많다 보니 이러저러한 규제들을 완화하면서 부동산 시장의 거래를 활성화해 보겠다는 하나의 '의지'를 보이는 것이다.

 

아래에서는 정부에서 선택한 부동산 규제 완화 정책에는 뭐가 있는지 대표적인 다섯 가지에 대해 알아보고, 과연 실효성이 있을지에 대해서도 알아보도록 하겠다.

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실거주 의무 완화

부동산 열기가 한창 뜨거울 때 청약을 해 본 사람이라면 다들 알 것이다. 부동산 청약에 당첨된다고 하더라도 반드시 해야 하는 것이 '실거주'에 대한 부분인데, 실거주를 일정기간 이상 해야만 했다. 하지만 실거주에 대한 의무가 폐지되면서 입주와 동시에 세입자를 받을 수 있게 된 것이다.

 

 

하지만 실거주 의무를 완화한다고 하더라도, 세입자가 구해져야 하는데 지금은 고금리로 인해서 세입자를 구하기도 어려운 것이 현재 상황이기는 하다.

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수도권 전매제한 완화

최대 10년이었던 수도권 전매제한 기간이 크게 줄어들게 된다. 서울에서 흔히 우리가 부르는 '강남 3구'와 용산구 등 규제지역만 3년이고 그 외의 서울이나 인천/과천/광명 등 수도권 과밀억제구역이라고 하는 곳은 1년의 전매제한이 적용된다.

 

 

그래서 내 이름으로 된 괜찮은 집을 마련하고 싶었는데, 자금이 모자라는 사람이었다면 전매제한 완화와 함께 위에서 언급했던 실거주 의무 완화로 인해서 내 집 마련을 조금 더 쉽게 할 수 있게 된 것이다.

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중도금 대출한도 폐지

현재는 12억 원까지만 가능했던 중도금 대출 보증 분양가 기준과 최대 5억 원까지만 가능했던 중도금 대출에 대한 한도 역시 사라지게 된다. 이렇게 되는 경우에 내가 분양받은 아파트의 분양가와 상관없이 중도금 전액을 은행에서 빌려서 할 수 있도록 해주는 것이다.

 

기존에 분양가가 12억 원 이상이었던 서울의 고가 아파트들에 대해서도 규제 완화로 인해서 중도금 대출이 가능해지면서 선택지도 더욱 넓어졌다고 할 수 있겠다.

 

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양도소득세 중과 해제

이전에 다주택자 양도세 완화 및 중과세 유예에 대해서 글을 작성했었던 적이 있다. 양도소득세란 토지나 건물 등 내가 가지고 있었던 자산을 팔아서 얻은 소득에 대해 부과되는 세금을 말한다.

 

 

만약 내가 1억 원에 아파트를 매수했는데, 매도 시 2억 원에 매도했다면 차익인 1억 원에 대해서 내는 세금이 '양도소득세'다. 다주택자는 기존에 내 소유의 부동산을 팔아서 수익을 내는 경우 1 주택자보다 더 많은 양도소득세를 부담해야 했다.

 

하지만 이전의 포스팅에서 작성했던 것처럼 2024년 5월까지는 집을 팔아서 얻는 수익에 대해서 세금을 완화해 주고 유예도 해주겠다는 것이다.

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다주택자 취득세 완화

위에서도 언급했던 것처럼 부동산 거래의 많은 부분을 자치하는 다주택자들의 부동산 투자에 대한 '규제'를 완화하는 것이 부동산 거래의 활성화에도 도움을 줄 것이라 생각해서 다주택자의 취득세를 완화하는 것이다.

 

취득세는 내가 주택을 매수할 때 나라에 납부하는 세금을 이야기하는데, 기존에는 적게는 8%에서 많게는 12%까지도 세금으로 나가야 했기 때문에 '투자' 목적의 부동산 거래가 쉽게 일어나지 않았다.

 

하지만 현행과 비교해 엄청난 완화를 해주기 때문에 실수요 이외에도 투자목적의 다주택자 부동산 거래를 활성화하려는 것으로 생각된다. 아래에서 취득세 변화에 대해 간단하게 알아보도록 하겠다.

구분	조정지역	그 외 비조정지역
1주택자	현행 1~3%
2주택자	현행 8%에서 1~3%로 완화	1~3%
3주택자	현행 12%에서 6%로 완화	현행 8%에서 4%로 완화
4주택자 이상 또는 법인	현행 12%에서 6%로 완화	현행 12%에서 6%로 완화

위의 표에서도 알 수 있는 것처럼 다주택자들에게 과도한 세금을 부과했고, 10%가 넘는 세금을 감당해 가며 부동산 거래를 하는 다주택자가 사라졌고, 그래서 부동산 거래의 '씨가 말라버린 것'이다.

 

내가 조정지역에 위치한 10억 원의 주택을 매수한다면 취득세로 무려 1억 2천만 원이라는 어마어마한 금액을 나라에 납부해야 했기 때문이다. 그래서 2022년 12월 21일 이후부터 다주택자 취득세 완화가 모두 '소급해서 적용' 가능해지며 입법 이후에는 모두 적용받게 된다.

 

이로 인해서 부동산에 자금이 유입될지 많은 이들이 지켜보고 있는 상황이다. 일부 부동산 투자자들은 부동산의 저점 시그널이 나온 이후에 투자를 시작해도 충분히 괜찮을 거라고 이야기하고 있다. 부동산 저점을 찾고 싶다면 아래의 글을 읽고 저점 시그널을 파악한 뒤에 시장에 접근하기를 추천한다.

 

부동산 투자 저점 시그널 TOP 6

 

내 개인적인 사견으로는 부동산 시장이 한동안 침체를 면하기는 어려울 것으로 보이는데, 그 이유는 미국의 금리가 고금리 기조를 오랫동안 유지할 가능성이 높아 보이기 때문이다.

 

CPI 발표로 인해 서비스 물가가 잡히는 것으로 생각할 수 있으나, 아직 일본에서 '큰 거' 하나를 준비하고 있으며, 일본에서 해외에 투자했던 자금들이 모두 회수되면 미국에서는 금리를 낮추기 어려울 것이고 그 여파는 적지 않을 것으로 생각한다.

 

장단기 금리차 역전 이해하기

 

심지어 장단기금리차도 1% 이상 처음으로 벌어져서 지금 시대는 우리가 겪어본 적이 없는 '사상 초유의 사태'라고 할 수 있다.

 

2023년 부동산 주식 등 여러 자산군 투자 난이도가 최상급일 거라 생각하며, 각자 현명하게 보수적인 투자를 하기 바라며 글을 마무리하도록 하겠다.

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