오피스텔 구입 시 1가구 2주택으로 양도세 면제 못받는 이유

예전에 1가구 2 주택의 종부세/양도세 중과를 피하기 위한 방법 중 하나가 1 주택을 소유하고 오피스텔 투자를 통해서 수익형 부동산을 만들어내는 방법이었다. 그런데 이제는 오피스텔도 경우에 따라 주택 수에 포함되어 1가구 2 주택이 된다는 소식에 많은 사람들이 놀랐을 것이다. 아래에서 오피스텔이 어떤 경우에 주택으로 포함되고 양도세와 종부세의 중과세를 피하려면 어떻게 해야 하는지까지 알아보도록 하자.

오피스텔 양도세 면제 어떤 경우에 못받는걸까?

지난 몇 년간 엄청나게 상승한 부동산 시장을 잠재우기 위해서 정부는 수십 가지가 넘는 정부 정책을 발표해왔다. 하지만 발표가 거듭될수록 사람들의 패닉 바잉으로 인해서 점점 가격은 상승했고, 아파트 투자를 넘어서 오피스텔 투자까지 열기가 뜨거워졌었다.

과거에는 오피스텔이 소유한 '주택'으로 포함되지 않았기 때문에 정부의 규제를 피해서 부동산 투자를 하고자 하는 사람들의 좋은 투자수단이 되었는데, 이제는 '주거용' 오피스텔은 주택으로 취급하게 바뀌면서 오피스텔을 여러 채 가지고 있던 사람들이 종부세를 내야 하는 다주택자가 되어버렸다.

 

하지만 모든 오피스텔이 '주거용'이 아니기 때문에 1가구 2 주택이 되는 것은 아닌데, 아래에서는 오피스텔이 어떤 경우에 1가구 2주택으로 인정되지 않는지, 해당 경우를 인정받기 위해 준비해야 할 것들은 뭐가 있는지 아래에서 알아보도록 하자.

오피스텔 1가구 2 주택 적용 기준

정부에서는 지방세법 개정안으로 다주택자의 취득세와 종부세 그리고 양도세 등을 강화했고 그러면서 다주택자들의 세금 부담이 늘어날 수밖에 없었다. 하지만 이런 정부의 정책으로 인해서 부동산의 열기가 사그라든 것이 아니라 오히려 오피스텔처럼 비규제 상품들로 몰려가게 되었다.

결국 각종 세금이 올라서 오피스텔까지 부동산 열기가 옮겨가다 보니 정부에서는 2020년 8월 12일 이후에 취득하는 오피스텔에 대해서는 주거용 오피스텔이라면 주택수에 포함하겠다고 밝히면서 많은 사람들이 당황스러움을 감추지 못했다. 과거에는 오피스텔을 수익의 목적으로 여러 채 가지고 있어도 다주택자로 취급하지 않았었는데, 지금은 '주거'목적의 오피스텔을 여러 채 소유하고 있다면 다주택자가 되어서 세금 부담이 엄청나게 늘어나게 되는 것이다. 양도세 면제조건에 대해서는 아래의 링크에서 자세히 알아보자.

양도세 면제조건 총정리(+1가구 2주택)

주택수에 포함되지 않는 오피스텔은?

주택수에 포함되지 않는 오피스텔의 경우는 여러 가지가 있는데, 첫 번째는 2020년 8월 12일 이전에 취득했을 경우. 두 번째는 업무용으로 사용하는 오피스텔인 경우다. 업무용 오피스텔의 경우는 건축법에 적용을 받기 때문이다. 이미 2020년 8월 이전에 오피스텔을 취득한 사람이라면 걱정할 필요가 없으나 새로운 투자처로 오피스텔을 생각하는 사람이라면, 아래의 글을 잘 읽어보기 바란다.

업무용 오피스텔의 혜택

업무용 오피스텔에 세입자를 받으면 분양가액의 10%를 환급받는 것이 가능하며, 주택 수에 포함되지 않아서 종부세나 양도세 중과세 적용대상이 아니기에 세금 부담도 적어진다. 1 주택자로 내 집 마련을 마친 사람이라면 수익형 부동산을 '업무형'오피스텔로 준비하는 것도 나쁘지 않아 보인다. 결과적으로 1 주택 1'업무용'오피스텔 취득자로 양도세 비과세 혜택을 모두 받을 수 있기 때문이다.

업무용 오피스텔 증명방법

업무용 오피스텔 증명하는 방법

하지만, 내 오피스텔이 업무용으로 사용되고 있다는 것을 증명해야 한다. 그래서 임대인은 임대사업자 등록을 해야만 하며, 개인사업자에게 월세를 주고 임대수익을 얻어야 한다. 만약 업무용으로 세입자를 받은 사람은 그 이후에 '세금계산서'를 발행해주어야 하며, 매년마다 2회씩 부가세 신고를 해야 한다.

세입자는 전세자금 대출을 받을 수 없으며, 주거용이 아니기에 주소를 이전할 수도 없다. 세입자가 주소이전을 할 경우 환급받았던 부가세 전액을 다시 토해내야 할 뿐만 아니라 과징금까지 추가로 내야 한다. 따라서 업무용 오피스텔은 세입자와 계약서 작성 시 주소이전을 못하게 '특약'을 걸어놓는 것이 안전할 것이다.

• 임대사업자 등록
• 세금계산서 발행
• 매년 2회 부가 신고 필수
• 세입자는 전세자금 대출과 주소이전 불가
• 세입자와 특약을 통해 주소이전 '불가' 공지할 것
• 세입자가 주소이전을 할 경우 환급받았던 부가세 전액 환수와 과징금 부과

지금의 오피스텔은 사실 예전보다 투자에 대한 매력이 많이 떨어진 것이 사실이다. 과거에는 오피스텔 전체가 1가구 2주택에 해당될 일이 없었기에 마음 놓고 수익형 오피스텔을 찾았다면 지금은 여러 가지 조건들을 충족해야만 수익형 오피스텔을 할 수 있으니 말이다. 게다가 부동산 열기로 인한 과도한 공급은 덤. 공급이 쏟아지니 수요가 그를 따라갈 수 없고, 공급과 수요의 법칙에 따라 당분간 '불장'이 오기는 힘들어 보인다. 그러나 업무용으로만 잘 사용한다면 양도세나 종부세가 중과세되지도 않고 비과세 혜택도 받을 수 있기에 여전히 매력적인 상품이다. 지금은 부동산에 대한 규제가 강해지는 데다가 금리까지 인상하겠다는 움직임을 보여서 부동산 시장이 꽁꽁 얼어있다고 해도 과언이 아니다. 하지만 이런 시기에 괜찮은 위치에 소자본으로 업무용 오피스텔을 세팅해놓기만 한다면 임대소득과 더불어 부동산 호황기가 도래하면 시세차익까지도 노려볼 수 있다는 것이 큰 장점으로 작용할 것이다.

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