국민주택채권 의무매입? 이전채권 설정채권 뜻 차이

이번 글에서는 집을 살 때 나도 모르는 사이 '의무적으로' 매입해야 하는 이전채권과 설정채권에 대해 알아보고자 한다. 보통 주택을 매입하면 우리는 '등기 친다'라고 표현을 하는데, 등기는 부동산 귀속과 그 형태를 다른 이들도 알 수 있도록 '공시'하는 절차를 말한다.

 

또한 이 절차는 대부분 법무법인과 같은 대리인을 통해서 위탁으로 처리하는데, 업체에서는 등기를 치고 나면 총비용과 함께 세부 내역을 보내주기 마련이다.

 

 

나 역시도 대출을 일부 받아서 주택을 매수했고, 관련 금액에 대해서 법무법인으로부터 메시지를 전달받았는데, 거기서 이해 안 되는 부분이 있어서 알아보기로 했다.

 

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내용 중에서 '이전채권'이라는 것과 '설정채권'이라는 두 가지 채권을 나도 모르게 매입하고 그게 총비용으로 붙어 있었기 때문에 궁금했다.

 

아래에서 국민주택채권의 기본 개념에 대해 간단히 알아보고, 해당 채권들은 뭘 말하는지 간단하게 알아보도록 하겠다.

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국민주택 채권이란?

국민주택 채권은 [주택도시 기금법]에 의거해서 부동산을 매수한 사람이 소유권 이전을 위해 등기를 칠 때, 부동산 시가 표준액의 일정 비율만큼 의무적으로 매입해야 하는 '무기명 국채'를 말한다.

 

 

정부에서 채권을 부동산 매입자에게 의무적으로(?) 매수하도록 한다. 이렇게 채권을 판매한 돈으로 보금자리 주택이나 매입임대주택 또는 신혼부부 전세임대 등 다양한 우리나라의 정책을 시행할 때 필요한 자금으로 쓰인다.

 

결국 개념은 우리가 평소에 투자할 때 알아본 채권과 비슷하다고 할 수 있다. 다른 채권처럼 만기일과 이자율이 정해져 있으며 만기에 원금과 이자를 함께 돌려받는 것이다.

 

국민주택채권의 이자율은 예전에 거의 10%에 가까웠으나 지금은 여러 상황들을 고려해(?) 1%대로 하락한 상태로 매우 아쉽다고 할 수 있다.

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매입 안 할 수 없을까?

국민주택채권은 대한민국 땅에서 주택을 매수한다면 반드시 매수해야 하는 채권으로 매입을 안 하는 방법은 없다.

 

국민주택 채권은 국채법에 의거해 세금과 동일한 성격을 가지고 있으므로 주택법에 특별한 규정이 존재하지 않는 한, 소유권 이전 등기를 하는 경우는 반드시 구매해야 하는 채권이다.

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주택 매입 시 국민주택채권 매입률

국민주택채권 매입의 기준은 내가 구매하는 부동산의 종류에 따라 달라진다. 구매하는 부동산의 금액에 따라 채권의 매입 비율이 달라지며, 실제 부동산 구입한 금액으로 계산해서 채권을 매입하는 것이 아니라 국토부 공시 '시가표준액'이라는 것을 기준으로 채권을 매입하는 것이다.

 

시가표준액을 확인해보고 싶다면 아래에 그와 관련된 글을 한 번 읽어보면 도움이 될 것이다.

 

공시지가 공시가격 조회

 

주택 시가표준액	지역	채권 의무 매입률
2천만 원 ~ 5천만 원 미만	전국	1.3%
5천만 원 ~ 1억 원 미만	특별시 및 광역시	1.9%
	그 외	1.4%
1억 원 ~ 1억 6천만 원 미만	특별시 및 광역시	2.1%
	그 외	1.6%
1억 6천만 원 ~ 2억 6천만 원 미만	특별시 및 광역시	2.3%
	그 외	1.8%
2억 6천만 원 ~ 6억 원 미만	특별시 및 광역시	2.6%
	그외	2.1%
6억 원 이상	특별시 및 광역시	3.1%
	그 외	2.6%

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국민주택채권 종류

국민주택채권은 크게 1종과 2종 두 가지 종류로 나눌 수 있으나, 2013년 5월 31일부터 제2종 국민주택채권은 발행 폐지되면서 국민주택채권은 1종만 남았고, 그 안에서 세부적으로 이전채권과 설정채권으로 나누어 구분할 수 있다.

 

 

아래에서는 왜 이런 이름들을 가지고 있는지 알아보도록 하겠다.

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이전채권 이란?

이전채권은 소유권을 '이전'할 때 매입하게 되는 채권으로 대출을 받지 않은 사람은 아래에서 설명할 '설정'채권을 매입하지 않아도 된다.

 

해당 채권의 가격은 매일 다르며, 이전채권의 경우는 장기보유보다는 많은 사람들이 바로 채권을 매도하고 당일의 할인율을 곱해서 실제로 내가 지불하는 금액을 계산하곤 한다. 할인율이란 국민주택채권 즉시 매도 시 선급이자로 세금 등을 반영해 산출한 채권발행금액에 대비해 고객이 실제로 부담하는 비율을 말한다.

 

매일매일 다른 채권의 가격은 여기서 확인이 가능하니 확인해 보기를 바란다.

 

내 경우를 예시로 든다면 4억 4천만 원 상당의 아파트를 매수할 때 납부한 160만 원의 이전채권을 할인율 10%로 계산하면 160,000원이 지불해야 할 금액이 되는 것이다.

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설정채권 이란?

설정채권은 은행에서 대출을 받으면 그에 대한 설정에 대한 값을 지불하도록 되어있는 채권이다. 보통 설정채권의 금액은 이전채권보다 낮으며 내 대출금액에 따라 변동이 있다. 또한 위의 이전채권과 차이가 있는데 대출이 없다면 '의무매입채권'이 아니라는 점이다.

 

채권 최고액 중에서 1%를 매입하는 것으로 내 채권의 할인율을 거기에 곱해서 실제 지불금액을 확인할 수 있다. 내 대출금이 많을수록 채권최고액도 같이 상승하기 때문에 지불할 금액도 같이 늘어난다고 할 수 있겠다.

 

채권 최고액이 2억 원이고 할인율이 10%라고 가정하면 2억 원의 1%인 200만 원에 할인율 10%를 곱해 20만 원이 실제로 내가 지불해야 하는 설정채권 금액이 되는 것이다.

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