연말정산 주택담보대출 2천만원 공제한도 완벽하게 활용하는 방법

매년 찾아오는 연말정산 시즌, 특히 주택담보대출이 있는 직장인이라면 더욱 관심을 가져야 한다. 2024년에는 공제한도가 최대 2,000만 원까지 확대되고, 주택가격의 기준도 완화되면서 어느 때보다 절세 혜택을 많이 받을 수 있게 되었다.

 

이번에는 실제 사례를 바탕으로 최적의 연말정산 전략에 대해 알아보도록 하겠다.

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달라진 2024년 연말정산, 뭐가 바뀌었을까?

가장 큰 변화는 바로 공제한도 확대다. 15년 이상 장기대출이면서 고정금리와 비거치식 분할상환을 모두 충족하는 경우, 최대 2,000만 원까지 공제가 가능하다.

 

또한 주택가격의 기준도 기존 5억 원에서 6억 원으로 상향되면서 더 많은 직장인이 혜택을 받을 수 있게 된 것이다.

 

구체적 공제 한도에 대해 알아보면 아래 4가지로 분류할 수 있다.

• 15년 이상, 고정금리 + 비거치식 : 2,000만 원까지
• 15년 이상, 고정금리 or 비거치식 : 1,800만 원까지
• 10년 이상, 고정금리 또는 비거치식 : 800만 원
• 기타 : 600만 원

특례대출로 소득공제 최대한도 받는 방법

특히 이번에 신경써서 알아봐야 할 부분은 바로 신생아특례대출과 특례보금자리론이다. 이 두 대출은 모두 최대공제한도를 받을 수 있는 조건을 갖추고 있기 때문에 절세 효과가 매우 크다.

 

15년 이상 장기대출이 가능하고, 고정금리 설정이 가능하며, 비거치식 분할상환 방식을 선택할 수 있기 때문이다.

 

예를 들어 4억 원을 대출받는다면, 연간 납부하는 이자 전액에 대해 소득공제가 가능하며, 이는 매월 상당한 세금 절감 효과로 이어지게 된다.

1. 소득공제 혜택 조건 확인하기

소득공제 혜택을 받기 위해서는 아래의 조건을 충족해야 한다.

1. 무주택자 또는 1주택 보유 세대주일 것
2. 기준시가 6억 원 이하 주택일 것
3. 등기일로부터 3개월 이내 대출받을 것
4. 상환기간 10년 이상일 것

여기서 특히 주의해야 할 점은 부모님이 같은 세대원으로 등록되어 있다면, 부모님의 주택수도 주택 수에 포함된다는 점이다. 또한 임대사업자로 보유한 주택도 주택 수에 포함되기 때문에 자신의 자격조건에 대해 자세히 확인해야 한다.

2. 대출 조건 제대로 이해하기

고정금리와 비거치식이라는 용어가 다소 어렵게 느껴질 수 있다. 쉽게 설명하자면, 고정금리는 대출금의 70% 이상을 동일한 금리로 적용받는 것을 말한다. 5년 이상 단위로 금리를 변경하는 것도 '고정금리'로 인정되니 알아두도록 하자.

 

비거치식 분할상환은 대출받은 즉시 원금을 조금씩 갚아나가는 방식이다. 이자만 내다가 나중에 원금을 한 번에 갚는 거치식이 아니라, 처음부터 원금과 이자를 상환하는 방식이다. 이 역시 대출금의 70% 이상이 이런 방식으로 상환되어야 한다.

 

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대환대출 소득공제 여부

대환대출을 고민하는 사람들도 많을 것이다. 다행스럽게도 대환대출을 했다고 하더라도 소득공제가 가능하다. 단, 다른 조건들은 동일하다는 점을 알아둬야 한다.

 

15년 이상의 상환기간을 유지해야 하며, 최초 대출일을 기준으로 상환기간을 계산한다는 점이다.

 

쉬운 예시로 알아보면, 3억 원의 주택담보대출을 더 낮은 금리의 신생아특례대출로 대환한 경우다. 기존 대출은 2020년에 받은 30년 만기 대출이었고, 대환 시에도 만기를 동일하게 30년으로 맞췄다.

이 경우 2020년 기준으로 상환기간을 계산하기 때문에 공제 가능 조건을 충족하는 것이다.

자주 하는 실수 3가지

연말정산 시즌에 많은 사람들이 실수하는 부분이 있다. 대표적인 세 가지를 아래에서 알아보도록 하겠다.

1. 부모님 주택 여부를 확인하지 않는 것이다. 실제 거주지와 관계없이 주민등록상 같은 세대를 구성하고 있다면, 부모님의 주택도 주택 수에 포함된다.
2. 임대용 주택을 누락하는 경우다. 임대사업자로 등록한 주택도 주택 수에 포함되며, 오피스텔이나 다가구주택 역시 주택으로 간주된다는 것이다.
3. 대출 시점을 착각하는 것이다. 등기 완료 후 3개월이 지나면 공제를 전혀 받을 수 없기 때문에 반드시 기간을 체크해야 한다.(왠만하면 대부분 충족할 것)

필요 서류 준비하기

연말정산을 하기 위해서는 아래의 서류들을 준비해야 한다.

• 금융기관 발급 대출명세서
• 등기부등본
• 매매계약서 사본
• 주민등록등본
• 가족관계증명서

특히 대출명세서에는 고정금리와 비거치식 분할상환 여부가 명시되어 있어야 최대한도로 공제를 받을 수 있으니 꼭 확인하도록 하자.

세대원도 공제 가능할까?

세대원의 경우도 가능하다. 그러나 '특정 조건'을 충족하는 경우에만 가능하다. 세대주가 주택자금 공제를 받지 않아야 하며, 본인 명의의 주택과 대출이어야 하면서 반드시 해당 주택에 실제로 거주해야 한다는 점이다.

 

2024년 주택담보대출 연말정산은 어느 때보다 공제 혜택이 커졌다. 특히 신생아특례대출이나 특례보금자리론처럼 고정금리와 비거치식 상품을 활용하면 최대 혜택을 받을 수 있을 것이다.

 

고금리 시대에 매달 나가는 이자에 대한 부담을 조금이라도 줄일 수 있는 좋은 기회이기 때문에 자격요건과 제출해야하는 서류를 잘 체크해두기 바란다.

특히 주택 수 산정 및 대출 시점 등 실수하기 쉬운 부분들에 대해 잘 체크한다면, 13월의 월급이라고 불리는 연말정산 혜택을 최대한으로 받을 수 있을 것이다.

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