전입신고 불가 오피스텔 구할 때 피해야 하는 이유 4가지

전입신고 불가 오피스텔 구할 때 피해야 하는 이유 4가지에 대해서 알아보도록 하겠다. 얼마 전까지만 하더라도 부동산 시장에서 가장 큰 문제 중 하나가 바로 깡통전세였다. 해당 이슈 때문에 대부분의 사람들이 오피스텔에 전세나 월세로 들어가는 것을 불안해하곤 했는데, 요즘은 수도권을 중심으로 부동산이 다시 상승 흐름을 보여주면서 관심을 가지는 사람들이 많아지고 있다.

 

사람들이 이제는 미디어를 통해서 학습되었기 때문에 전입신고가 되지 않는 전세매물은 무조건 들어가려고 하지 않기에 그런 물건을 찾아보기 힘들고, 그런 매물들은 아무리 내놔도 나가지 않는 것이 현실이다.

위처럼 전입신고를 하지 않아야 계약이 가능한 오피스텔이 있다

하지만 매물을 살펴보면 전입신고가 안 되는 매물들을 월세에서는 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 위의 매물도 전입신고를 하지 않는 대신에 보증금도 낮은 편이고 역세권임에도 불구하고 일반적인 근처 시세인 85만 원에서 90만 원보다 비교적 '저렴하게' 올려놓았다.

 

현실적으로 매 달 현금흐름이 부족하다 보면 누구나 이런 매물이 보였을 때 '달콤한 유혹'으로 다가올 수밖에 없는데, 개인적으로 이런 오피스텔을 피해야 하는 이유에 대해서 알아보는 시간을 가져보려고 한다. 혹시 주변에 전입신고가 불가능하다고 알려진 부동산 매물을 계약하려는 지인이나 가족이 있다면 반드시 이 글을 읽어보라고 추천해 주기 바란다.

 

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전입신고 란?

전입신고는 이사를 할 때 관할 거주지에 위치한 지자체에 하는 신고로 해당 주소지로 나와 관련된 우편물이나 국가에서 발급하는 고지서 등을 받아볼 수 있기에 한다고 생각하지만, 실제로는 이보다 훨씬 더 중요한 '법적 대항력'이라는 관점에서 반드시 필요한 절차다.

 

혹시나 집주인이 바뀌었을 때 내가 해당 주소지에 거주한다는 사실을 주장하는 것이 가능하며, 내 보증금을 법적으로 지킬 수 있는 '최후의 보루'와 같기 때문이다.

전입신고 불가 이유

전입신고가 위에서처럼 매우 중요함에도 불구하고 많은 사람들이 그런 조건들을 감안하고라도 계약을 하곤 하는데, 그 이유는 '가격'이 아닐까 생각한다.

 

지금처럼 경기가 좋지 않을 때일수록 사람들은 저렴한 오피스텔을 찾을 수밖에 없고, 그런 오피스텔들이 대부분 '임대인'의 이익을 위한 조건들 때문에 시세보다 저렴하게 나와있기 때문이다.

 

그런데 왜 임대인은 전입신고가 불가하자는 조건을 다는 걸까? 대부분이 업무용 오피스텔임에도 여러 혜택들을 받기 위해서 주거용으로 임대차 계약을 체결하기 때문이다.

오피스텔은 사실 주거용과 업무용 두 가지로 나뉘는데, 업무용 오피스텔은 부동산에 주택 수로 포함되지 않기 때문에 투자자들이 많이 투자하는 상품이다. 그러나 '업무용'으로 임대차 계약이 이루어지지 않아서 의도적으로 '주거 목적'의 임차를 하는 경우 주택으로 신고를 해야 하는데, 이때 문제가 생긴다.

 

현행 오피스텔은 'Office'로 분류되면서 건축법의 지배를 받는다. 업무를 주로 하는 공간이 되어야 하는데 주거용으로 사용하면 주택법의 지배를 받게 되면서 아예 적용받는 세금이 달라지게 된다.

 

주택 수에 포함되면 취득세와 종합부동산세(다주택자인 경우), 양도세 중과 등 다양한 세금을 추가로 납부해야 하기 때문이다. 이런 세금을 피하기 위한 하나의 방법이 전입신고를 하지 못하게 하고 임차를 하게 하는 것이다.

 

또한 업무용으로 분양받으면 10% 매입세액을 환급받게 되는데, 이곳을 주택으로 사용하게 되면 환급받았던 세액을 모두 다시 토해내야 하는 문제들이 생기게 되는 것이다.

전입신고 불가 오피스텔 피해야 하는 이유 4가지

위에서 알아본 것처럼 전입신고가 되지 않는 오피스텔을 매물로 내놓는 경우는 대부분 임차인이 아닌 임대인을 위한 조건들 때문에 가격을 비교적 저렴하게 내놓는 것이다.

그런데 가격이 저렴함에도 불구하고 전입신고가 되지 않는 오피스텔이라면 피해야 하는 이유는 뭘까?

1. 대항력이 없어 임차권 주장 불가

전입신고 및 확정일자는 부동산에서 내 권리를 주장함에 있어 매우 중요한 과정 중 하나다. 권리를 주장하기 위한 '대항력'에 큰 영향을 미치기 때문에 해당 주택에 문제가 생겨도 일정한 법의 테두리 안에서는 보호가 가능하기 때문이다.

 

그런데 대항력이 없기 때문에 해당 주택에 거주한다는 임대차 계약에 대해 타인에게 주장할 수 없다. 매 달 임대료를 지급한 내역이 있다고 해도 의미가 없으며, 소유권자가 사망해서 타인에게 주택의 소유권이 넘어가면 임차권 주장 및 보증금 보호가 모두 불가능해지기 때문이다.

2. 우선변제권 및 최우선변제권 없음

만약 전입신고를 하지 않는다면 '우선변제권'이라는 것을 얻을 수 없다. 우선변제권 및 최우선변제권은 해당 주택이 경매에 넘어가거나 다른 문제들이 발생해 보증금에 문제가 생겼을 때 내가 먼저 배당요구를 해서 주택의 다른 채권자들보다 우선적으로 일부 금액을 변제받을 수 있도록 하는 것인데, 이 역시 보장받을 수 없게 된다.

3. 과태료 납부

만약 이사하고 30일이 지났음에도 불구하고 주소이전신청을 통한 전입신고를 하지 않는다면 과태료를 납부해야 하는데, 통장이 거주자 확인을 위해서 집에 불시에 방문해 해당 주소지에 거주를 하고 있는지 확인하고, 이를 통해 미신고가 들통난다면 과태료를 납부해야 한다.

4. 월세 세액공제 불가

전입신고를 하지 않는다면 위의 문제뿐만 아니라 정부에서 주는 혜택을 제대로 볼 수 없는데 특히 월세로 부동산 계약을 체결한 경우, 세입자의 당연한 권리 중 하나인 월세 세액공제를 받을 수 없다.

 

월세 소득공제/세액공제 환급받는 방법

 

월세 환급 제도 환급금 신청하기

 

회사에 몇 년 다니면서 연말정산을 해본 사람이라면 알겠지만, 월세 세액공제를 통해서 내가 받을 수 있는 환급금이 달라질 수 있기 때문에 금전적인 불이익을 직접 입는다고 볼 수 있는데 이런 정부에서 주는 혜택조차 받지 못하게 된다.

 

이 외에도 일반적으로 임대차 계약을 통해 보호받을 수 있는 권리들을 포기함과 동시에 합법적이지 못한 방식으로 거주형태를 정하는 것이기에 나는 주변에서 이런 계약을 한다는 사람이 있으면 반드시 피해서 다른 매물을 계약하기를 추천하고 있다.

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세상에는 '좋고 싼 물건'은 없다. 이치가 그렇다. 가장 대표적인 예시가 바로 중고차 거래를 할 때라고 할 수 있다. 저렴한 매물에는 반드시 그에 합당한 이유가 있다.

 

중고차 구매 전 침수이력 조회

 

특히 부동산 시장에서 매매계약 시 '급매'나 '급급매'등이 아닌 일반적 전월세 계약일 때는 모든 조건들을 다 따져보고 하나라도 찝찝한 부분이 있다면 아무리 저렴해도 가격의 유혹에서 빠져나와 내 소중한 보증금을 지켜내기를 바라며 글을 마치도록 하겠다.

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