전세 계약 연장 필수 개념 2가지(+계약갱신청구권 묵시적 갱신)
이번 글에서는 전세 계약 전 알아둬야 할 필수 개념 2가지에 대해 알아보도록 하겠다. 2가지는 바로 계약갱신청구권과 묵시적 갱신이다. 요즘 부동산 시장은 매수를 해서 자가를 가지기보다는 전세나 월세를 통해서 계약을 하고 일정 기간 동안 거주하면서 금리가 하락하기를 기다리는 사람들이 많다.
내 주변에서 전세 계약을 하는 사람들이 늘어나고 집을 매수하겠다는 사람은 아예 없는 수준이다. 그래서 만약 자신이 이미 전세 계약을 하고 있는 경우라면 반드시 알아두어야 할 것 중 하나가 주택임대차보호법이다. 아래에서는 해당법에 대해 간단히 알아보고 개념도 이해해 보도록 하겠다.
주택임대차보호법 이란?
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관해 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해 만들어진 법으로 거주형태가 '임대'인 사람들을 보호하기 위해서 만들어진 법이라고 할 수 있다.
해당 법에서 알아두어야 할 개념 중 가장 큰 두 가지가 바로 '계약갱신청구권'과 '묵시적 갱신'이다. 아래에서는 그에 대해 하나씩 알아보도록 하겠다.
묵시적 갱신 이란?
묵시적 갱신은 임대인과 임차인간에 별다른 소통이 없더라도 '묵시적으로' 해당 전세계약이 연장되는 것을 말한다. 전세 계약이 만료되기 2개월 전까지 임차인과 임대인 모두 기존 부동산의 계약 건에 대해 언급하지 않으면 이에 해당하는 것으로 볼 수 있다.
묵시적 갱신 법적 효력
묵시적 갱신의 법적 효력으로는 기존의 임대차 계약과 동일하게 아무런 별도의 행위 없이 진행이 된다는 것이며, 보증금과 매 달 납부하는 월세도 기존과 동일한 조건으로 연장되는 것이다.
주택임대차 계약이 묵시적 갱신된 이후에는 임대차 존속기간 2년 늘어나게 된다. (무기한 연장은 불가)
묵시적 갱신 해지 방법
그렇다면 묵시적 갱신을 해지할 수 있는 방법은 뭐가 있을까? 임차인의 경우는 '언제든지' 임대차 계약의 해지가 가능하며, 갱신 이후 2년의 계약기간을 주장하는 것도 가능하다.
만약 임차인이 임대차 계약 해지를 임대인에게 통보하는 경우에는 해지를 원하는 날짜 3개월 전에는 반드시 말해야 한다. 임대인을 보호하기 위한 하나의 방법으로 무작정 '내일 방 빼고 나가겠습니다'하고 나가게 되면 임대인은 다음 세입자를 위한 준비 또는 전세반환금을 마련할 여유 없이 큰 목돈을 지급해줘야 하는 일이 발생하기 때문이다.
계약갱신 청구권
계약갱신 청구권은 '묵시적 갱신'이라는 규정이 있음에도 임대인은 임대차 계약이 만료되기 6개월에서 개월 전까지 임차인의 계약갱신 요구를 1회에 한해서 거절할 수 없다는 것이다.
즉, 쉽게 말하면 전세 계약은 최초 2년을 했지만 임차인이 원하는 경우 계약갱신 청구권을 이용해서 4년까지는 임대차 계약을 유지할 수 있다는 것이다.
단, 묵시적 갱신과 다른 점은 계약갱신 청구권의 경우 동일한 조건으로 계약된 것으로 보나, 월세 또는 보증금은 범위 내에서 증감이 가능하다는 것을 알아두어야 한다.
만약 임차인이 계약갱신 청구권을 사용해서 전세 만기 전 계약을 2년 더 연장하려고 할 때 임대인이 아래의 경우에는 거절이 가능한데, 무조건 가능한 것은 아니고 특정한 경우에 해당해야 한다.
계약갱신청구권 거절이 가능한 경우
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
- 임차인이 거짓 또는 그 외의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 목적 주택의 전부나 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부나 일부를 중대과실로 인해 파손한 경우
- 임대인이 아래의 사유로 인해서 철거 및 재건축을 위해 목적주택의 점유를 회복해야 하는 경우
- 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거나 재건축 계획에 대해 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후/훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 경우
- 타 법령에 따라 철거나 재건축이 이뤄지는 경우 - 임대인이 목적주택에 실제로 거주하고자 하는 경우(집주인 실거주 요건)
계약갱신청구권 거절이 이뤄지지 않는 경우
만약 위의 사유 중 하나로 인해서 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절했음에도 불구하고 임차인이 이를 받아들이지 않는다면, 갱신 거절로 인해서 임대인이 입은 피해를 임차인이 배상해야 한다.
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